В РФ Авито является крупнейшим порталом, через которые граждане продают и покупают различные товары. И махинации с недвижимостью также встречаются, но значительно реже. Ведь сделка перед подписанием, как правило, проходит проверку.
Аферисты недвижимости на Авито
Поэтому мошенники на Авито действуют специфическим образом.
В частности, к объявлению прилагается фотография объекта, которая не соответствует действительности. В результате покупателю предлагают заплатить повышенную цену.
Как правило, в объявлениях предлагается внести предоплату, которая потом, естественно, обналичивается.
Мошенничество с недвижимостью на Авито затрагивает и рынок аренды квартир.
Основная схема состоит в том, что потенциальному нанимателю за плату предлагают услуги по подбору подходящего жилья. Однако большинство предоставляемых вариантов уже, естественно, утратили свою актуальность.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Виды мошеннических действий
Все виды мошеннических действий, связанные с куплей-продажей квартиры можно разбить на три группы:
- Преступное действие, направленное на хищение чужого имущества прямо или явно. Подобным деяниям сопутствует нарушение законодательных актов и посягательства на общественную безопасность. В качестве примера можно привести такие действия как: силовые угрозы, шантаж, рейдерский захват жилища и выживание из него остальных собственников. Данные деяния крайне опасны, поскольку являются угрозой жизни человека.
- «Замаскированное преступление». К этой группе также относятся незаконные действия, однако уже замаскированные под законную сделку. К таким деяниям можно отнести: подделку подписей и документации, продажу недвижимости по старой доверенности, заведомое введение владельцев жилья в заблуждение, двойная продажа жилплощади, подделка дарственной или заключение притворной сделки между близкими родственниками.
- Третья группа включает в себя действия, не направленные на хищение, но в будущем способные привести к оспариванию сделки и признанию ее ничтожной. К этой категории можно отнести сокрытие важной информации.
Субаренда без разрешения
Другой распространенный случай — субаренда. Мошенник снимает квартиру на длительный срок и пересдает ее. Доход от аренды, естественно забирает себе. Риск для арендаторов — в любой момент может появиться настоящий собственник и потребовать освободить квартиру.
Как защититься:
- всегда проверять документы: в свидетельстве о собственности и в паспорте должно быть указано одно лицо;
- если квартира принадлежит нескольким людям, должно быть их письменное согласие на сдачу жилья в аренду;
- если квартира сдается по доверенности, нужно проверить паспортные данные доверенного лица и внимательно прочитать текст документа — имеет ли человек право сдавать недвижимость в аренду и получать денежные средства.
Мошенничество при продаже квартиры
Существует несколько способов обмана со стороны продавцов недвижимости. Наиболее распространенные схемы мошенничества:
- Продажа по подложным документам.
- Одновременная продажа недвижимости нескольким лицам. Изготавливают несколько дубликатов документов, на каждый из которых оформляется договор продажи недвижимости. Одна из сделок, которую первой зарегистрируют в Росреестре, будет считаться законной. Остальные покупатели остаются без денег и квартиры.
- Подмена квартиры. Покупателю показывают одну квартиру, которая находиться в хорошем состоянии, а по документам продают другую с гораздо худшими условиями.
- Уменьшение стоимости. Злоумышленник просит покупателей указать ценник продажи квартиры в договоре меньший, чем фактический. Объяснятся это желанием уменьшить подоходный налог с продажи жилья. Если покупатель соглашается на такое предложение, то после получения денег, продавец отказывается от совершения сделки. Он возвращает покупателю только сумму, указанную в договоре, которая меньше фактически.
- Отмена сделки. Продавец после оформления договора купли-продажи представляет документы о своей невменяемости. Сделка аннулируется через суд. Квартира возвращается продавцу, а злоумышленника обязывают вернуть полученные деньги. Законом допускается возврат денежных средств на протяжении десятков лет, за счет вычета части официального дохода злоумышленника.
Продажа недвижимого объекта без законных наследников
Покупая недвижимость, доставшуюся в наследство, вы подвергаете себя большим рискам. Связано это с тем, что злоумышленник мог силой заставить владельца подписать договор о наследстве, после чего продать жилье. Или же впоследствии может выясниться, что на момент подписания договора собственник находился в невменяемом состоянии.
Также не стоит исключать тот факт, что спустя некоторое время после покупки квартиры могут объявиться законные наследники и оспорить сделку. В результате пострадает честный ничего не подозревающий покупатель.
Как обезопасить себя: Чтобы полностью исключить все риски, проверьте недвижимость на юридическую чистоту. И лучше всего, если этим займётся юрист. Выясните, есть ли завещания и кому они адресованы.
Если у владельца есть наследники, у каждого из них нужно взять нотариально заверенное заявление, в котором должно быть сказано, что продажа недвижимого объекта возможна, и после заключения сделки они не будут иметь на неё никаких прав.
Как запретить продавать квартиру без личного присутствия владельца
Юрист рассказал, что существует действенный способ обезопасить себя от мошенников. Для этого нужно обратиться в МФЦ и указать, что вы запрещаете совершать какие-либо сделки с жильем без вашего личного присутствия. Подать соответствующее заявление можно и онлайн – на сайте МФЦ или через портал госуслуг.
«Иногда это рекомендуют для стариков или совсем молодых людей. Это правда помогает. После этого никакие доверенности не действуют. Если приходят чужие люди с некой доверенностью и стоит запись о том, что без личного присутствия сделку не регистрировать, то это действительно может помочь. В ситуации, когда женщина отсутствует три года и за квартирой никто не следит, наверное, такое заявление могло бы ее спасти», – считает эксперт.
6. Сокрытие факта постоянной регистрации несовершеннолетнего
Очень важно иметь в виду: нечистые на руку маклеры способны вступить в сговор с сотрудниками жилищных контор и изготовить поддельную выписку из домовой книги, где несовершеннолетние граждане, не собственники жилья, указаны не будут! Об их существовании покупатель жилья узнает, лишь когда начинается процесс оформления его, как собственника. Даже получив постоянную регистрацию в квартире, он может запросто лишиться и ее, и своих денег, если окажется: на жилплощади прописан ребенок, живущий в интернате или у опекунов. По заявлению Службы опеки сделка будет аннулирована. До достижения совершеннолетия ребенком новый владелец не имеет право самостоятельно выписать его с жилплощади. Суд обязывает продавцов (часто это родители, лишенные родительских прав) вернуть средства пострадавшему. Но мошенники скрываются с деньгами, и найти их бывает практически невозможно, если они регистрируются по «липовым» адресам. Жертве обмана остается надеяться только на добровольное снятие ребенка с учета опекуном и регистрации его по фактическому месту жительства. Либо ожидать 18-летия «скрытого» жильца.
Что предпринять?
Необходимо лично (не поручая риэлторам) взять в ЕГРН выписку и внимательно просмотреть данные о квартире. Из домовой книги у вас на руках должны быть все данные о тех, кто когда-либо был в ней зарегистрирован (прописан) и когда снят с регистрации (выписан). В квитанции на оплату услуг ЖКХ также должно быть указано число проживающих. Не поленитесь даже у соседей расспросить о жильцах покупаемой квартиры.
Не поленитесь, заодно, убедиться, НЕТ ЛИ ЗАДОЛЖЕННОСТЕЙ за эти самые услуги. Скрытые долги по квартплате также могут сыграть роль обременения.
Когда процесс купли-продажи завершен, остается лишь одна надежда — суд.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
9. «Криминальная ипотека»
Продажа недвижимости и мошенничество идут рука об руку. Когда речь заходит о значительных тратах, всегда найдутся желающие прикарманить чужие накопления.
Вот еще один из возможных способов отъема денег у населения. Злоумышленники вступают в сговор с какой-либо кредитно-финансовой фирмой. Совместно они создают фиктивную организацию, якобы гарантирующую в ближайшем будущем получение недорогого и комфортного во всех отношениях жилья. Их цель — привлечь банковские средства.
Потенциальным жертвам обещают значимую выгоду: минимальный первый взнос, мизерный процент и тому подобные уловки. Но на деле выходит: доверчивый «компаньон» вверг себя в кабальные условия.
Как себя обезопасить?
Как следует изучайте все документы, относящиеся к покупаемой квартире. Убедитесь, что ставка по выплате кредита является фиксированной! Обратите внимание: нет ли в нем фраз, написанных мелким шрифтом про возможное возрастание ставки со временем. Обычно она звучит примерно так: «Банк вправе изменять (повышать) процентную ставку по своему усмотрению без объяснения причин».
Изучите, какие санкции предусмотрены в случае задержки платежа или неполной выплаты. Обстоятельно разберите каждый спорный вопрос с консультантом.
Не попадайтесь на психологические уловки! Чтобы лишить вас возможности здраво оценить ситуацию и принять взвешенное решение, аферисты способны устроить целое представление. К примеру, изобразить спешку в работе офиса (предполагающую крупный наплыв клиентов). Либо, напротив, демонстративно и услужливо заискивать, обсуждать не относящиеся к делу темы и т.д., то есть всячески отвлекать от прочтения и обдумывания пунктов договора перед подписанием.
Как избежать мошенничества при съеме квартиры?
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:
- в риэлтерскую компанию;
- к юристам для составления договора;
- к нотариусу для удостоверения договора;
- в Росреестр для его регистрации.
Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:
- Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
- Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
- Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.
Квартирное мошенничество
При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.
Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:
- Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
- Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
- Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.
Продажа недвижимости по лжеадресам
Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.
Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.
Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.
Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.
Если названия улиц не совпадают, аферисты могут поменять табличку с адресом на доме, навесив на нее необходимое название. Особенно хорошо этот способ срабатывает там, где расположены строения или корпуса:
- Предположим, мошенник является собственником какого-нибудь флигеля на улице Замечательной;
- Покупателя приводят смотреть роскошную элитную квартиру по адресу «Страшная 2», предварительно закрыв табличку на доме с названием улицы и повесив на нее «Замечательная 8»;
- Интересно, что никакой подделки документов в данном случае не происходит, и покупатель заключает сделку с полной уверенностью в том, что приобретаются именно апартаменты, да и еще и по выгодной цене.
Наказание и сроки давности
Чтобы начать восстанавливать свои права, нужно иметь представление о том, как доказать мошенничество с недвижимостью. И здесь полиции, прежде всего, нужно представить все документы по совершенной сделки с обманом.
Обязательно нужно описать личность мошенника. Вполне возможно, что он уже фигурирует в другом деле: ведь часто аферы с недвижимостью осуществляются неоднократно.
Нужно также понимать, что уголовное дело по факту мошенничества с недвижимостью может быть возбуждено в пределах определенных сроков. По квартирам и другому жилью они, как правило составляют 10 лет (ст. 78 УК РФ).
Однако мошенничеством потерпевшему причиняется и существенный материальный ущерб. Он может быть взыскан в судебном порядке.
В этом случае исковая давность по мошенничеству в сфере недвижимости составляет 3 года или с момента совершения преступления либо же со дня, когда потерпевший узнал о своих нарушенных правах.
Статья за мошенничество с недвижимостью (ст. 159 УК РФ) предполагает и подачу гражданского иска на стадии уголовного дела. Для этого пострадавший должен следователю написать заявление о признании его потерпевшим, частным обвинителем и гражданским истцом. Сам иск будет идти приложением к данному ходатайству.
Способ 3. Где эта улица, где этот дом
Эту аферу можно даже назвать в чем-то честной, потому что в итоге продавец получает деньги, а покупатель – квартиру. Вот только квартира оказывается совсем не та. Мошенники, перед тем как показать «объект сделки» меняют номера квартир, а то и вообще домов или улиц. Так что в одном случае покупатель получит квартиру в желаемом районе и доме, но в худшем состоянии, а в другом вообще в жутком доме в пром. зоне без окон и дверей, зато с крысами и клопами. И разница между желаемым и действительным может составлять от нескольких сот тысяч, до нескольких миллионов.
Как не попасть в такую ситуацию: наводите справки до того как поедете смотреть квартиру, поищите информацию о районе в интернете, посмотрите электронные карты, например, 2gis или google maps. Будьте внимательны, обращайте внимание на детали, задумайтесь, если на 5 этаже в 1 подъезде оказалась квартира №87.