Продажа комнаты в общежитии – это требование времени и условий, в которых нужно реализовать сделку. Во-первых, необходимо учесть общий порядок продажи комнаты и требования для такой сделки. Во-вторых, подводные камни и преимущественное право с другими жильцами могут помешать успешной продаже комнаты. В-третьих, алгоритм продажи комнаты в общежитии может быть сложным и быть предметом проблем как для продавца, так и для покупателя.
Что делать в первую очередь, чтобы продать комнату в общежитии
Если вы решили продать свою комнату в общежитии, вам нужно следовать определенному порядку действий. В данной инструкции мы расскажем, что нужно сделать первым делом, чтобы продать комнату быстро и без лишних проблем. Продажа комнаты в общежитии имеет свои особенности, поэтому требуются определенные документы и соблюдение правил.
Во-первых, вам необходимо разобраться, какие требования предъявляются к продавцу и какие документы потребуются для заключения сделки. Обратитесь к правилам вашего общежития или узнайте эту информацию у управляющей компании. В некоторых общежитиях существуют ограничения на продажу комнат, поэтому прежде чем начинать процесс продажи, убедитесь, что вы имеете право на продажу и что у вас есть все необходимые документы.
Во-вторых, определитесь с алгоритмом продажи. Для начала, составьте договор купли-продажи. В нем указываются все условия сделки, включая цену, сроки, ответственности сторон и прочие важные моменты. Обязательно укажите, что комната продается без преимущественного права покупателя. Также, не забудьте найти покупателя, который заинтересован в покупке комнаты и имеет все необходимые документы для совершения сделки.
Помимо этого, вам следует обратить внимание на риски и подводные камни, связанные с продажей комнаты в общежитии. Один из таких рисков — участие нотариуса. Если сделка по продаже комнаты совершается без участия нотариуса, то риск возникает с тем, что покупатель может отказаться от сделки или оспорить ее в будущем. Поэтому рекомендуется нотариальное оформление сделки, чтобы защитить свои права и обеспечить юридическую гарантию.
Итак, чтобы продать комнату быстро и без лишних проблем, вам необходимо следовать данным советам и действовать пошагово. Соберите все необходимые документы, составьте договор купли-продажи, найдите заинтересованного покупателя и обратитесь к нотариусу для оформления сделки. Учтите все особенности и требования, связанные с продажей комнаты в общежитии, чтобы успешно реализовать свою жилплощадь.
Как самостоятельно продать комнату в коммуналке
Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.
- Рассказать сособственникам о желании продать долю на определенных условиях. Если они согласятся ее приобрести, то хорошо: не нужно искать покупателей. Если нет, то необходимо оформить отказ.
- Провести предпродажную подготовку: сделать недвижимость презентабельнее и разместить объявление о продаже.
- Показывать недвижимость покупателям. Когда найдется покупатель, договориться о цене и порядке расчета по сделке: через ячейку или аккредитив.
- Подготовить сопутствующие документы, например выписку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
- Известить сособственников о продаже доли заказными письмами. Такие письма — доказательство того, что мы уведомили их о продаже комнаты. По закону у соседей есть месяц, чтобы подумать. Еще можно отвезти всех собственников к нотариусу и там оформить официальный отказ.
- Если есть несовершеннолетние сособственники, уточнить в органе опеки, не ухудшит ли это их условия.
- Составить договор купли-продажи у нотариуса. Это обязательно, если в сделке не участвуют все сособственники.
- Зарегистрировать этот договор в Росреестре.
Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.
Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.
Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.
Быстро продать угол в общежитии, если вы не владеете виртуозно техникой продаж и поиска клиентов, возможно только при обращении в риелторскую фирму. Вам не нужно будет беспокоиться ни вопросом претендентов, ни о том, насколько законна ваша продажа. Улаживание всех этих моментов возьмут на себя профессионалы.
Операции с комнатами — коммунальными или общежитскими — относятся к категории сложных. Чтобы успешно осуществить такое отчуждение, да еще и быстро, не следует полагаться на себя, а лучше передоверить вопрос риелторскому агентству. Они не только найдут выгодного покупателя и убедят его приобрести ваш вариант, но и оперативно решат вопрос с поиском нужных бумаг.
- дату и место составления;
- паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
- характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
- информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
- цену сделки;
- условия передачи (наличным или безналичным способом);
- пункт о дополнительных условиях;
- подписи.
- общегражданское удостоверение личности;
- договор о приватизации;
- выписка из ЕГРН;
- техплан;
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
- оплаченная квитанция госпошлины (ст. 333.33 НК).
От покупателя требуется всего два документа: паспорт и согласие брачного спутника на покупку. Последнее не относится к числу обязательных, но оно крайне желательно, чтобы покупку не смогли потом оспорить муж или жена будущего собственника, ссылаясь на пренебрежение своими правами (ст. 35 СК). Все чаще Росреестр отказывает в регистрации сделки, если не предъявить этот документ.
Выписка из домовой книги
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:
- Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.
Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.
- Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Как продать комнату в общежитии в 2021
Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:
1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.
2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.
3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.
4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.
5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.
Кoгдa пpиeдeтe нa мecтo, oбpaтитe внимaниe нa caмo здaниe. Ecли в cтeнax или фyндaмeнтe ecть тpeщины, cocтoяниe пoдъeздa yдpyчaeт и нeизвecтнo, кoгдa здecь дeлaли peмoнт в пocлeдний paз, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Boзмoжнo, этoт дoм cкopo пpизнaют aвapийным. Ecли пoвeзeт, вac pacceлят в oтдeльнoe жильe. Ecли нeт — мoгyт пpeдocтaвить ycлoвия eщe xyжe.
Oцeнитe cocтoяниe мecт oбщeгo пoльзoвaния: вaннoй кoмнaты, кyxни, caнyзлa и кopидopa. Ecли тaм гpязнo, пocлe вaшeгo зaceлeния ничeгo нe измeнитcя — пpидeтcя либo тepпeть, либo yбиpaть вce caмocтoятeльнo.
Oбязaтeльнo cмoтpитe нa coceдeй. Ecли в oбщeжитияx c ними мoжнo кoнтaктиpoвaть мeньшe, в кoммyнaлкe вы бyдeтe oбязaтeльнo cтaлкивaтьcя. Пoэтoмy пoзнaкoмьтecь c ними eщe дo пpинятия peшeния o пoкyпкe. Нaпpимep, ecли в coceднeй кoмнaтe живeт aлкoгoлик, лyчшe нaйти дpyгoй вapиaнт — o cпoкoйнoй жизни мoжнo бyдeт зaбыть.
Как продать комнату в коммунальной квартире
Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.
Не страшно, если документов на комнату не сохранилось. Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Такая выписка имеет ту же юридическую силу, что и любой ранее выданный документ на комнату. Выписка из ЕГРН — это единственный и достаточный правоподтверждающий документ на недвижимость; ее покупатель попросит показать в любом случае.
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
- Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия, например свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
- Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом детей, не достигших 14 лет.
Если вы купили комнату в коммунальной квартире в браке и у вас нет брачного контракта, покупатель, скорее всего, попросит нотариально заверенное согласие супруга на продажу комнаты. Это необязательный документ для Росреестра, но согласие — это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.
- До 31.01.1998 в каждом регионе была своя форма документа, который подтверждал право собственности. Чаще всего он назывался свидетельством или актом.
- С 31.01.1998 до 15.07.2023 на всей территории России стали выдавать свидетельство о государственной регистрации права.
- С 15.07.2023 по 31.12.2023 вместо свидетельства стали выдавать выписку из ЕГРП.
- С 01.01.2023 выдают выписку из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Есть еще одна категория лиц, которая вправе принимать участие в сделке по продаже квартиры — законный представитель собственника. Это гражданин, который выступает от имени подопечного во всех учреждениях (вне зависимости от их формы собственности, в том числе и в суде).
Совместная собственность на квартиру подразумевает под собой равноправное (в равных долях) владение объектом недвижимости. В большинстве случаев такой вид собственности является следствием приватизации. При долевой собственности недвижимое имущество принадлежит гражданам с учетом определения доли каждого владельца.
Юристы рекомендуют оформлять доверенность в крайних случаях. Если такая необходимость обоснована, следует со всей ответственностью отнестись к выбору кандидатуры представителя и внимательно проработать его полномочия. Важно понимать, что данное лицо будет не только вести переговоры с покупателями от вашего имени, но и подписывать важные юридические документы.
Важно: если ребенку не исполнилось 14 лет, все сделки с недвижимостью осуществляют исключительно его родители, опекуны или законные представители. В возрасте от 14 до 18 лет он вправе лично участвовать в подписании документов с согласия вышеуказанных лиц.
Многие сделки по недвижимости срываются из-за длительных сроков подготовки объекта к продаже. Поэтому если вы решили продать свою квартиру, стоит заранее позаботиться о том, чтобы все необходимые документы были в порядке. Как только найдется реальный покупатель, вы без промедления сможете составить соответствующий договор. Далее поговорим о том, какой список документов для продажи квартиры необходимо подготовить.
Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.
После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.
Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.
Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.
Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
- Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
- Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.
- ФИО продавца (полностью);
- характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
- цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
- предложение о покупке помещения;
- информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
- контактные сведения для связи с продавцом.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающие документы продавца;
- договор в трех экземплярах;
- технические документы на недвижимость;
- письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
- выписка из ЕГРН.
Добрый вечер, Наталья.
Отдельная комната априори не может быть мизерной долей, это не дворец на 300 квадратов. Комната — это обособленное помещение, поэтому ею можно владеть и распоряжаться по своему усмотрению и при этом не нарушать права и законные интересы соседей. Возможно выражение мизерная выбрана с целью снижения стоимости по документам, а значит и снижения уплаты налога.
Касаемо рисков. Договор дарения крайне сложно оспорить, но все же можно, основания предусмотрены в ст.578 ГК РФ , в частности:
— совершено покушение на жизнь дарителя одаряемым, причинение телесных повреждений либо же смерть гражданина или его родственников, но при условии умышленности действий и при наличии приговора суда;
— одаряемый обращается с даром таким образом, что его действия могут повлечь утрату дара. Ну к примеру, если вы разведете питомник в комнате и она станет не пригодной для проживания;
— возврат комнаты обратно в случае смерти одаряемого, если это условие будет включено в договор дарения. При таком условии, комната вернется к прежнему владельцу, если он вас переживет.
И оспорить договор дарения можно, если в суде будет доказано, что дарите на момент совершения сделки не отдавал отчет в своих действия, допустим был уже психически не здоров. Сделка совершена под угрозой либо же по обману. Ну допустим, был единственный сын и он пропал, если бы мать знала, что сын все же жив, комнату не подарила бы, а ее ввели в заблуждение, что сын умер.
В остальных случаях, дарственную не оспорить даже наследникам, если они не довольны решение родственника. И не оспорить к примеру, из-за плохого состояния комнаты. При договоре купли-продажи оспорить можно в виду плохого состояния комнаты, низкой цены ( кабальная сделка), а по дарственной нет. Ведь отдают просто так, поэтому не важно, что комната в ужасном состоянии. Ну это гипотетически.
Рекомендую соглашаться на договор дарения, но без указания мизерной доли, именно этот термин в данной ситуации правового значения не имеет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.
- Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
- Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.
- Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.
Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб. Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.
Важные на ранней стадии
Прежде чем продавать комнату в общежитии, вы должны убедиться, что имеете право на ее продажу. Если ваша недвижимость была приватизирована или вы являетесь собственником доли в общей квартире, то вы имеете право на продажу своей части имущества.
Перед продажей комнаты в общежитии вам необходимо получить выписку из кадастрового паспорта, подтверждающую ваши права на эту недвижимость. А также документ, подтверждающий ваше право на приватизацию коммунальной квартиры.
Для продажи комнаты вы должны заключить договор купли-продажи с покупателем. Данный договор должен быть подписан нотариусом и иметь юридическую силу.
Если вы продаете долю в общей квартире, то в договоре купли-продажи должны быть указаны все продавцы и покупатели, а также их доля в общей квартире.
Вы обязаны известить муниципалитет о намерении продать жилье в общежитии. После этого вы получите извещение о том, что муниципалитет в течении 30 дней может отказаться от приобретения вашей недвижимости. Если муниципалитет не откажется от приобретения вашей недвижимости, то вы можете продать ее другому покупателю.
При продаже недвижимости в общежитии важно учесть, что вы не имеете права на приватизацию коммунальной квартиры. Поэтому вы можете продать только ту часть жилого помещения, которую имеете в собственности.
| Шаг | Действия |
|---|---|
| 1 | Проверьте права на недвижимость |
| 2 | Если комната не приватизирована, приватизируйте её по указу Президента РФ от 22 октября 1992 года № 1380 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». |
| 3 | Оформите кадастровый паспорт на комнату. |
| 4 | Закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделайте оценку имущества. |
| 5 | Найдите покупателя и заключите договор купли-продажи недвижимости с помощью нотариуса. |
| 6 | Сообщите муниципалитету о продаже комнаты в общежитии, чтобы продавец не получал отказ в регистрации договора. |
| 7 | Зарегистрируйте договор купли-продажи и получите правоустанавливающий документ. |
| 8 | Получите деньги от покупателя и передайте комнату, подписав документы подтверждающие долевую продажу имущества в общей коммунальной квартире. |
| 9 | Обязательно сообщите об этом нотариусу, который зарегистрировал Вашу долевую продажу, имена новых собственников. |
Комментарий: если комната уже приватизирована или Вы являетесь ее единственным собственником, то продать ее можно быстро и без сложных действий. Продавец обязан предоставить паспорт собственника (нотариусу и при заключении договора с покупателем), а также документ, подтверждающая право собственности на данную недвижимость.
Если продавец не имеет возможности явиться на подписание договора, то он может уполномочить другое лицо на подписание договора по доверенности. Важно помнить, что при продаже доли в комнате прописываться в ней необязательно.
Также следует учесть, что при продаже объекта недвижимости необходимо платить государственный налог на доход, если сделка была заключена на сумму, превышающую определенный порог.
Переговоры с потенциальным покупателем
Если вы решили продать комнату в общежитии, вы должны убедиться, что комната была приватизирована. Данным обязан подтвердить продавец. Если комната приватизирована, вы должны иметь на руках документы, подтверждающие вашу право на продажу данной недвижимости. Комната должна быть приватизирована в вашей доле, то есть вы должны обладать долевыми правами на данное жильё.
Прежде чем приступить к продаже, вы должны найти потенциальных покупателей. Какие документы должны быть у них? Каждый потенциальный покупатель должен иметь на руках свой паспорт и выписка из кадастрового учёта. Также можно попросить подтверждающую информацию в муниципалитете. Покупатели могут потребовать нотариального заверения договора о продаже комнаты.
Вы вправе продавать вашу долю в комнате в общежитии, если она была приватизирована в вашей доле. Если вы продаете всю комнату, то должны иметь право на продажу данного имущества. В общежитии вы не можете продать долю в общей коммунальной квартире и должны обращаться в муниципалитет за разрешением на продажу.
Все сделки должны быть заключены в письменной форме. В договоре должны быть указаны все условия продажи, сумма и условия оплаты. Также может быть указана доля каждого из продавцов, если комната была приватизирована несколькими людьми.
Объявление о продаже комнаты может быть размещено в общей информационной доске общежития, а также в газетах. Каждый потенциальный покупатель должен быть извещен лично. Если вам предложены другие варианты продажи этого имущества, рассмотрите их и примите решение, которое будет лучшим для вас.
Советы по продаже комнаты в общежитии
- Прежде чем продавать комнату в общежитии, необходимо убедиться, что она была приватизирована. Если комната ранее была общей собственностью, вам нужно получить право собственности на нее.
- Для подтверждения права на приватизированную комнату необходимо иметь документ, такой как выписка из кадастрового паспорта имущества или иная документация, подтверждающая право на собственность.
- При продаже комнаты в общежитии, обязательно уведомите муниципалитетом письменным извещением о продаже и о возможности перепродажи комнаты другими лицами.
- Также вам необходимо уведомить покупателей о том, что комната находится в общежитии, а не в жилом доме или на квартире в коммунальной квартире. Это очень важно, так как правила продажи недвижимости в общежитиях могут отличаться от продажи квартир в жилых домах.
- Вам должны быть известны все права и обязанности продавца при продаже комнаты в общежитии. Это включает в себя подготовку договора купли-продажи, который должен быть подписан и заверен нотариусом.
- Также не забудьте, что при продаже доли в общей комнате вы обязаны предоставить покупателю право пользования общими коммунальными услугами.
Обратите внимание на то, что некоторые муниципалитеты могут иметь свои правила и нормы при продаже комнат в общежитии. Не стоит забывать об этом и уточнять все детали у муниципалитета перед продажей.
Значимые моменты продажи комнаты в коммунальной квартире
Ст. 16 Жилищного кодекса России определяет комнату как часть квартиры либо жилого дома, непосредственно в которой проживают граждане.
Супруги вправе купить комнату за счет средств семейного капитала при условии, что сделка будет соответствовать следующим требованиям:
- комната изолирована относительно других помещений;
- покупка комнаты действительно улучшает жилищные условия.
Если квартира является однокомнатной, купить отдельно комнату не получиться, т. к. фактически покупка комнаты в данном случае – это выделение доли в натуре, ведь у квартиры будет два владельца, одному из которых принадлежит комната, а другому – все остальное!
Не подготовленному человеку не всегда просто уяснить, чем отличается доля в квартире от комнаты. Казалось бы, в обоих случаях идет речь о части квартиры.
Однако существует важное отличие: при долевом владении у собственника нет четко очерченной и закрепленной за ним территории. Несколько собственников сами определяют, в каких комнатах им жить и как пользоваться общим имуществом. Таким образом, понятие долевой собственности скорее абстрактное, чем конкретное.
В то же время владение именно комнатой закрепляется за собственником юридически, т. е. производится выдел части жилого помещения в натуре.
Выделение доли в натуре всегда более выгодно для собственников, ведь таким образом можно закрепить за собой конкретную территорию. Есть два способа провести эту процедуру:
- Соглашение сторон. Так, ст. 252 Гражданского кодекса устанавливает, что имущество, принадлежащее в долях нескольким владельцам, может быть поделено между ними по соглашению, условия которого они вправе определить самостоятельно. Каждый из участников долевой собственности имеет право потребовать выдела своей доли из общего имущества.
- Судебное решение. Когда участники долевой собственности не смогли достичь компромисса, можно привлечь к решению возникшего спора судебные органы. Истцом по такому делу будет один из участников, а ответчиками – остальные. Право собственника на обращение в суд с требованием выделить в натуре долю в недвижимом имуществе закреплено в ст. 252 ГК РФ.
В результате заключенного соглашения или решения суда каждый из собственников должен получить:
- конкретные изолированные помещения;
- места, предназначенные для общего пользования (кухня, коридор);
- отдельные счета на оплату коммунальных услуг.
Однако в некоторых ситуациях выделение в натуре бывает невозможным по определённым причинам.
В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на денежную компенсацию от других участников, которые выплачивают стоимость принадлежащей ему доли. (п. 3 ст.252 ГК РФ).
Такая выплата допускается при условии, что собственник согласен на получение компенсации, однако Гражданский кодекс предусмотрел ряд исключений из этого положения.
Несогласие выделяющегося собственника на компенсационную выплату может не учитываться, если:
- собственник явно не заинтересован в использовании общего имущества (например, живет в другом помещении);
- доля собственника, желающего выделиться, является незначительной;
- доля не может быть реально выделена (например, у двухкомнатной квартиры четверо собственников, получивших ее по наследству).
При наличии указанных признаков суд может обязать других участников долевой собственности выплатить денежную компенсацию, не учитывая согласия самого выделяющегося собственника. После того, как компенсация будет им получена, собственник утрачивает право на свою долю.
Запрета на покупку комнаты в коммунальной квартире за счет материнского капитала в законодательстве нет. К данной сделке закон предъявляет те же требования, что и при покупке других комнат:
- изолированность: жильцы друг от друга не зависят и не вынуждены пользоваться соседними комнатами;
- отдельные лицевые счета у каждого из владельцев;
- комнаты оформлены на жильцов, а места общего пользования являются объектом их долевой собственности. При этом нужно помнить, что с утратой права на комнату автоматически утрачиваются и права на дополнительные помещения (кухня, кладовая, ванная); и наоборот, покупка комнаты в коммуналке влечет за собой возникновение права долевой собственности в отношении мест общего пользования.
Процедура приобретения комнаты, в которой для оплаты используется сертификат на материнский капитал, практически не отличается от таковой при покупке квартиры или дома. Главные условия для одобрения сделки Пенсионным фондом следующие:
- соответствие условий сделки требованиям закона;
- приобретается не абстрактная доля в праве, а конкретное изолированное жилое помещение (в нашем случае – обособленная комната);
- приобретаемая недвижимость находится на территории России.
Если разбить процесс покупки комнаты, в котором участвуют средства материнского капитала, можно выделить следующие шаги:
- Поиск жилого помещения, подходящего под требования закона.
- Достижение соглашения с продавцом о цене и условиях покупки, заключение договора купли-продажи. Помимо сведений о сторонах и о предмете сделки в договоре обязательно нужно указать, что расчет средств семейного капитала (полностью или в части) путем их перечисления на указанные продавцом реквизиты. Также в договоре необходимо определить срок, в течение которого покупатель будет обязан обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами семейного капиталом. Это защитит лицо, решившее продать комнату за материнский капитал, от злоупотреблений со стороны покупателя.
- Оформление перехода прав на помещение (комнату) и получение выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая является подтверждением прав покупателя.
- Составление нотариального обязательства, которым супруги гарантируют оформление купленного помещения в общую долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Не стоит оформлять помещение только на детей, т. к. законность такой сделки в дальнейшем может быть поставлена под сомнение.
- Подача новым владельцем комнаты заявления на распоряжение маткапиталом в Пенсионный фонд.
- После проверки поданного вместе с заявлением пакета документов Пенсионный фонд принимает решение о законности сделки и переводит необходимую сумму по реквизитам продавца.
По своей сути комната в общежитии представляет собой жилое помещение с местами общего пользования, делимые с другими соседями. Ситуация аналогична коммунальной квартире, поэтому при продаже вступают в силу нормы ст. 42 ЖК РФ. Где сказано, что собственники других комнат имеют преимущественное право выкупить продаваемую комнату.
Руководствуясь этой нормой, продавец обязан в письменной форме уведомить соседей о продаже своей жилплощади. Это можно сделать личным вручением, направлением по почте с уведомлением о получении или нотариально.
В уведомлении обязательно должна быть указана цена комнаты и изложены основные условия сделки. Причем в случае отказа всех соседей от покупки продать третьему лицу за цену, ниже указанной в уведомлении, нельзя.
Образец уведомления соседям о продаже комнаты в общежитии
Для соблюдения законодательных норм на принятие решения соседям отводится 30 календарных дней от даты получения уведомления. Ранее этой даты можно искать другого покупателя только при наличии письменных отказов от покупки всех соседей.
На покупку могут заявиться несколько соседей одновременно. Тогда будет действовать принцип предложения лучшей цены или оформление сделки с тем, кто выразил свое желание раньше. Это остается на усмотрение продавца.
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Общежитие и коммуналка – в чем разница?
Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками. Но, есть между этими объектами и существенные различия.
Коммунальная квартира является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.
Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.
Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.
В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.
Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.
Koгдa oткaзы oт cocoбcтвeнникoв пoлyчeны, дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o дaтe пoдпиcaния ДKП, cпocoбe пepeдaчи дeнeг и дpyгиx вaжныx ycлoвияx. Haзнaчьтe дaтy пoxoдa к нoтapиycy: cдeлки кyпли-пpoдaжи кoмнaт oбязaтeльнo дoлжны быть нoтapиaльнo зaвepeны. Hoтapиyc пpaвильнo cocтaвит дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaвepит eгo. Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдocтaвить cлeдyющиe дoкyмeнты:
- кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкий плaн;
- пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa или выпиcкy из EГPH;
- ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, нaпpимep, ДKП c пpeдыдyщим влaдeльцeм или дoкyмeнты o вcтyплeнии в нacлeдcтвo;
- cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в ниx дoлжнo быть yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;
- пoдтвepждeниe oткaзa coceдeй oт пpaвa пoкyпки или иx yвeдoмлeния o пpeдcтoящeй пpoдaжe.
ДKП зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y вac, тpeтий нyжнo oтдaть в Pocpeecтp.
Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:
- дату и место составления;
- паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
- характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
- информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
- цену сделки;
- условия передачи (наличным или безналичным способом);
- пункт о дополнительных условиях;
- подписи.
Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.
Подводные камни и риски
- Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
- Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
- Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
- В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
- При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Необходимые документы
Сделка по продаже комнаты будет совершаться по обычной схеме купли-продажи. От сторон потребуется собрать основной пакет документов, подготовить договор и предоставить все это на государственную регистрацию в органы Россреестра.
Для того, чтобы составить соглашение купли-продажи, от собственника потребуются следующие документы:
- Паспорт, как документ, подтверждающий личность.
- Свидетельство о праве собственности на комнату.
- Документ-основание. Им может быть договор купли-продажи, по которому комната была приобретена, свидетельство о наследовании, договор дарения, договор о приватизации и так далее).
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о том, что в комнате никто не прописан.
- Справка о составе семьи.
- Согласие других собственников на продажу, если продается комната в квартире.
- Нотариально заверенное согласие супруга, если такой имеется.
Покупателю в этом случае гораздо проще. На сделку от покупателя потребуется:
- Паспорт.
- Заявление на регистрацию договора купли-продажи.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Справка об отсутствии или согласии супруга.
Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии
Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:
- Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
- Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
- Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
- Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
- Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.
Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:
- конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
- веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
- простого уведомления, что составит около 23 рублей.
После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.
Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:
- на специализированные сайты;
- в местных СМИ;
- на досках объявлений.
- Скачать бланк объявления о продаже комнаты в общежитии
- Скачать образец объявления о продаже комнаты в общежитии
Сделка считается совершённой после подписания договора, но вступает в силу только после проведения регистрации. Для регистрации сторонам следует обратиться в МФЦ, и передать составленные и удостоверенные экземпляры договоров (3 экземпляра), с приложением заявления от покупателя и пакета документов, подготовленных для сделки.
Так как договор удостоверялся нотариально, с покупателя не взимается регистрационная пошлина. А срок регистрации сокращается до 3 дней, не считая времени, требующегося для работы МФЦ (получение и передача документации). Завершение регистрационных действий означает переход права собственности к покупателю.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…