От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Кредитные каникулы
Получить кредитные каникулы из-за коронавируса теперь может каждый гражданин, ведь после введения 7 апреля новых поправок в договора о кредитовании со стороны государства, люди которые не могут выполнить платеж вовремя, имеют право передвинуть момент внесения средств. Это называется кредитными каникулами – временем, когда россияне могут не платить по кредитам, сидя на карантине и не имея возможности зарабатывать деньги.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:
- Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
- Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
- Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
- При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
- Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
- В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.
Основания для выселения
Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение возможно в следующих ситуациях:
- Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
- Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
- Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
- Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.
В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.
Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.
Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.
Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда
Между мною, ИП и ООО «ХХХХХ» был заключен договор аренды принадлежащего мне нежилого помещения на 364 дня. По истечении 5 месяцев с обеих сторон было подписано Доп. соглашение о расторжении договора с 01 августа 2014 года. Однако до сих пор арендатор не оплатил арендную плату за июль, помещение не освободил. Помещением не пользуется, оно закрыто, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение арендатора неизвестно. У меня есть новый, выгодный мне арендатор, который готов заключить со мной договор аренды, но как мне быстро выселить прежнего арендатора. Могу ли я вскрыть мое помещение для нового арендатора? Каким образом быстрее решить вопрос? Через арбитражный суд очевидно очень долго? Есть ли эффективные законные способы быстро выселить прежнего арендатора, ведь договор с ним расторгнут с 01 августа?
с уважением, Валерий
Уважаемая Анна! Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора. Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение? И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора?
Юридический статус помещения нежилого типа
Базовые основания для признания квартиры нежилой:
| Владелец помещения не вправе проживать в такой квартире | Кроме того, в ней не допускается прописка, проживание физических лиц. В том случае, если такой объект – это единственная жилплощадь владельца, членов его семьи, по факту его потери владелец получает официальный статус особы, нуждающейся в жилом помещении. При этом перевод заново предоставленной жилплощади в нежилой фонд по законодательству является недопустимым; |
| Существование технической возможности оснастить обособленный выход | это значит, что должна предусматриваться возможность зайти в не жилую квартиру, не пересекая при этом пределы жилого помещения; |
| Необходимо, чтобы отсутствовали жалобы со стороны третьих лиц | что касается такой недвижимости |
Сроки и порядок уведомления
При освобождении нежилого помещения и вывозке имущества важно соблюдать определенные сроки и порядок уведомления арендатора. Это необходимо для соблюдения законодательства и предоставления достаточного времени арендатору на подготовку к выселению.
- Сроки уведомления могут быть определены в договоре аренды. При этом, должно учитываться минимальное законодательное требование по срокам уведомления.
- В случае отсутствия указаний в договоре, согласно закону арендодатель должен уведомить арендатора о намерении расторгнуть договор аренды не менее чем за 3 месяца до предполагаемого расторжения.
- Уведомление должно быть оформлено в письменной форме и передано арендатору лично с подписью получения или отправлено по почте с уведомлением о вручении.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Судебная практика: основания для освобождения площади арендатором
Судебная практика по освобождению площади арендатором в нежилых помещениях может быть сложной и требовать соблюдения определенных процедур. Часто арендодатели сталкиваются с трудностями в попытках выселить арендатора без помощи суда.
Какие случаи могут возникнуть при освобождении площади арендодателем и какие основания для освобождения можно использовать в судебной практике?
В случаях, когда арендатор нарушает условия договора аренды, арендодатель может обратиться в суд с иском о выселении арендатора. Основания для такого иска могут включать неуплату арендной платы, длительные задержки в платежах, повреждение помещения или незаконные изменения и т.д.
Однако, судебная практика показывает, что возможности выселить арендатора через суд не всегда так просты, как кажутся. В зависимости от конкретной ситуации, арендатор может обратиться к юристу, что может затянуть процесс освобождения площади и увеличить сложности для арендодателя.
В некоторых случаях, арендодатель может обратиться в суд с просьбой о выселении арендатора без юридической помощи. Однако, в таких случаях рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы быть готовым к возможным юридическим сложностям, которые могут возникнуть в процессе освобождения помещения.
В целом, судебная практика показывает, что выгнать арендатора без помощи суда возможно только при наличии четких оснований для освобождения помещения, а также при соблюдении всех требований закона.
Если арендатор не желает добровольно освобождать площадь, то единственным способом выселить его будет обращение в суд. Только в суде можно определить и применить необходимые меры по выселению и взысканию имущества.
При возникновении сложностей в освобождении помещения от арендатора, арендодатель может обратиться к юристу, который поможет разобраться в ситуации и выбрать наиболее эффективный и законный способ выселения.
В каких случаях может потребоваться юрист и какие основания могут быть использованы в судебной практике — это вопросы, которые могут быть решены с помощью юриста, обладающего опытом в данной области.
Когда можно выселить арендатора из нежилого помещения?
Существует несколько различных обстоятельств, которые дают право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке и прекратить предоставление услуг аренды. Вот основные и наиболее распространенные из них:
- арендатор не платит за аренду согласно договору – если арендные платежи не вносятся своевременно, это дает владельцу требовать или погашения задолженности, или прекращать действие договора;
- помещение используется не по назначению – нежилая недвижимость может использоваться исключительно под офисы, магазины, склады и т. д., но иногда арендаторы переоборудуют помещение и делают в нем отель, хостел или даже жилые квартиры. Естественно, это является нарушением действующего договора, а значит, дает основания для арендодателя расторгнуть действие контракта;
- по вине арендатора происходит нарушение законодательства или общественного порядка – если поступают жалобы на лицо, снимающее недвижимость, от проживающих рядом людей, есть факты нарушения закона, это дает арендодателю полное право досрочно прекратить действие сделки;
- крупная задолженность по коммунальным платежам – если обязанности оплачивать коммуналку возложены на арендатора, и при этом долги за электроэнергию, водоснабжение и другие услуги все время растут, это угрожает владельцу объекта серьезными убытками, ведь в конечном итоге эту задолженность обяжут выплачивать именно хозяина. С целью предотвратить возможные неприятности договор аренды может быть расторгнут;
- объект передан в субаренду без согласия владельца – нередко арендатор сдает арендуемые площади в субаренду, получая нелегальную прибыль в обход условий договора. Конечно, владелец вряд ли согласится с подобным развитием событий и может потребовать расторгнуть контракт досрочно;
- порча имущества, угроза разрушения – действия или бездействие лица, снимающего недвижимость, могут угрожать помещениям, и чтобы уберечь себя от непредвиденных убытков, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, даже вопреки его нежеланию покидать объект.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Об устранении нарушения права путем выселения из нежилого помещения
Выселение арендатора из нежилого помещения является одним из способов устранения нарушения права владельца на использование данного помещения. Если арендатор не соблюдает условия договора аренды или нарушает другие правила и требования, установленные законодательством, владелец имеет право обратиться в суд для расторжения договора и выселения арендатора.
Порядок процедуры выселения может зависеть от множества факторов, включая тип нежилого помещения, сроки аренды, особенности нарушения и другие нюансы. Однако, существуют общие принципы и процедуры, которые следует учитывать при выселении арендатора.
- В первую очередь, владелец помещения должен уведомить арендатора о нарушении и потребовать исправить ситуацию в установленный срок. Уведомление должно быть предоставлено в письменной форме.
- Если арендатор отказывается устранить нарушение или неуплату арендной платы, владелец может подать иск в суд для расторжения договора аренды и выселения арендатора.
- При рассмотрении дела в суде, владелец должен предоставить доказательства нарушения условий договора и причин для расторжения. В случае положительного решения суда, будет вынесено решение о расторжении договора и выселении арендатора.
- Отдельный аспект, который стоит учесть, — это наличие прописки в нежилом помещении. Если арендатор является постоянным жильцом, необходимо обратиться в суд для освобождения помещения от прописанных лиц. Это может понадобиться для соблюдения требований об аренде только благоустроенных помещений.
В процессе выселения арендатора из нежилого помещения, важно соблюдать все необходимые процедуры и сроки, а также обратиться к юристу для консультации и помощи. Хорошо подготовленное обращение в суд и предоставление соответствующих доказательств могут существенно увеличить шансы на успешное выселение арендатора.
В случае, когда арендатор не соглашается покинуть помещение добровольно, может потребоваться привлечение сотрудников правоохранительных органов для проведения выселения с применением принудительных мер. Использование физического воздействия в данном случае не допускается и может быть подвержено наказанию в соответствии с действующим законодательством.
В заключение, выселение арендатора из нежилого помещения представляет собой сложную процедуру, включающую множество юридических и финансовых аспектов. Однако, при соблюдении всех требований законодательства и с использованием профессиональных юридических услуг, можно добиться успешного выполнения выселения и защитить свои права на имущество.