При продаже квартиры в России физическими лицами согласно действующему законодательству необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако, вопрос о том, когда именно следует подать декларацию на этот налог, нередко оказывается непонятным для многих граждан.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как уменьшить сумму налогов
Уменьшать размер налога от продажи имущества можно тремя способами. Первый — подождать, пока пройдет минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий. Помимо отсутствия дополнительных расходов он удобен еще и тем, что налоговая декларация не понадобится, ее просто не нужно будет заполнять.
Второй способ — использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Третий способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года
Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:
- Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
- Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.
Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):
- (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
- (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.
Особенности и нюансы налогообложения при продаже недвижимости
При расчёте налога нужно учесть некоторые факторы. Они помогут сократить налогооблагаемую базу или упростить процедуру отчётности, избежав ошибок:
- При продаже квартиры, полученной по наследству, нужно правильно рассчитать срок владения. Точкой отсчёта считается не момент регистрации права собственности, а дата открытия наследственного дела.
- Если до принятия в наследство или в дар лицу принадлежала доля передаваемого имущества, то точкой отсчёта будет момент приобретения изначальной части.
- Размер налогооблагаемой части при продаже наследуемой квартиры можно уменьшить, подтвердив расходы наследодателя. Например, если предоставить договор купли-продажи.
- Если право собственности отходит лицу на основании судебного решения, то изначальной датой считается день вступления решения в законную силу.
- Если квартира приобреталась по ДДУ, точкой отсчёта для определения 3-летнего или 5-летнего периода считается момент внесения всех средств по договору.
Варианты, как законно не платить налог
Освободиться от внесения налогового сбора в государственный бюджет можно, если дождаться, когда срок нахождения квартиры в собственности будет составлять 5 лет или 3 года в некоторых случаях. Но данный способ очень неудобен для многих людей, когда продать недвижимость нужно срочно.
Есть и другой вариант освобождения от налогообложения – реализовать имущество по цене менее одного миллиона рублей. Ведь облагается налогом при продаже недвижимости только те суммы, которые выше 1 000 000 рублей или равны ей.
Также можно продать по оценочной цене. Для этого требуется привлечь оценщика. Если стоимость, определенная специалистом, ниже одного миллиона рублей, то можно указать ее в соглашении о купле-продаже. В результате налог платить не придется.
Важный момент! Срок владения недвижимостью считается с даты оформления права собственности, а не с момента заключения договора купли-продажи или ДДУ.
«Исключение составляют лишь получение наследства и участие в ЖСК. В первом случае отсчет начинается с даты смерти наследодателя, во втором – с даты полной выплаты пая. Однако если какая-то часть имущества у вас в собственности более трех лет, а другая часть этого же имущества перешла к вам недавно, то срок владения считается по первой части, потому что это всего лишь увеличение объема прав», – разъясняет руководитель департамента сопровождения сделок «СПИК недвижимость» Зоя Глазырина.
И еще вопрос, который волнует потенциальных покупателей. Подвергаются ли они каким-либо рискам, приобретая квартиру, которая была в собственности меньше трех (пяти) лет? Никакой опасности нет, заверяют юристы.
«Сделки будут проходить по стандартным схемам. Изменения по минимальному предельному сроку владения и статусу „единственного жилья“ в данном случае затрагивают только обязанности продавца квартиры по корректному исчислению налоговой базы для уплаты налога с дохода от продаваемой квартиры», – комментирует Юрий Кочергин.
Дохода нет, а налог есть
А теперь представим такую ситуацию. Вы хотите улучшить жилищные условия путем продажи уже имеющейся скромной недвижимости и покупки новой, более дорогой. При этом в первой квартире вы прожили недолго – скажем, год. Придется ли платить налог с продажи?
«Люди часто считают так: продал за пять миллионов рублей, но тут же купил за десять миллионов – значит, налога не будет. Нет! Это достаточно частое заблуждение, причем многие риэлторы неверно консультируют своих клиентов. Для налоговой службы ваш доход – это выручка. То есть все, что вы получили от продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта», – предостерегает Зоя Глазырина.
Так что, как ни крути, налог уплатить придется! Даже если вы пенсионер. Даже если и денег фактически в руках не держали, а просто переехали из одной квартиры в другую. Не хотите этих расходов – выждите положенный срок.
Изменения в налоге с продажи квартиры менее 3 лет в собственности с 2024 года
С 2024 года в России вступают в силу новые правила налогообложения при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет. Эти изменения затронут множество собственников недвижимости и потребуют от них учета новых требований.
Одной из основных изменений является увеличение ставки налога с продажи квартиры менее 3 лет. Согласно новым правилам, ставка составит 30% от разницы между суммой продажи недвижимости и ее первоначальной стоимостью. Ранее, до 2024 года, ставка составляла 13%.
Налог должен быть уплачен в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи. Налоговая отчетность подается в налоговый орган по месту регистрации сделки и оплаты налога.
Для учета новых требований собственникам недвижимости необходимо внести изменения в договор купли-продажи квартиры и подготовить документы для представления в налоговую службу.
Однако, следует отметить, что существуют исключения из общих правил налогообложения. Например, если квартира продается после наследования или приобретения в собственность дольщиком, ставка налога может быть ниже.
Также стоит отметить, что указанные изменения в налоге с продажи квартиры менее 3 лет действуют с 2024 года и не затрагивают сделки, заключенные до этого периода. Если квартира была приобретена до вступления новых правил в силу, налог на ее продажу будет рассчитываться по старой ставке.
Обязанности продавца при уплате налога
При продаже квартиры налогоплательщик должен выполнить ряд обязательств, связанных с уплатой налога с продажи недвижимости в собственности менее 3 лет. Обязанности продавца включают в себя следующие шаги:
| 1. | Собрать необходимые документы: |
| — Договор купли-продажи | |
| — Оригинал и копия паспорта продавца | |
| — Документы, подтверждающие право собственности на квартиру | |
| — Документы о предыдущих сделках с квартирой (если такие имеются) | |
| 2. | Обратиться в налоговый орган: |
| — Подать заявление о регистрации сделки и уплате налога | |
| — Расчитать сумму налога, используя утвержденные формулы и коэффициенты | |
| — Внести необходимую сумму налога на счет налогового органа | |
| 3. | Получить уведомление о принятии налога: |
| — Получить уведомление о принятии налога от налогового органа | |
| — Заполнить свидетельство о регистрации сделки | |
| — Сохранить все документы и копии в случае необходимости предъявления их налоговым органом или другими заинтересованными сторонами |
Выполнение этих обязанностей поможет продавцу правильно уплатить налог с продажи квартиры и избежать возможных штрафов и налоговых претензий со стороны налогового органа.
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.