Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как переписать квартиру на другого человека
Для переоформления права собственности на квартиру следует заключить договор между собственником и лицом, которому перейдёт право собственности. В зависимости от вида заключаемой сделки может потребоваться присутствие нотариуса. Стоимость передачи квартиры в собственность родственнику зависит от вида договора.
Для дальнейшей регистрации права собственности нужно обратиться в регистрирующий орган с заявлением одним из удобных способов:
- Через МФЦ или в отделение Росреестра;
- Через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у заявителя.
- Отправить по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого.
Порядок смены собственника регламентируется законом и осуществляется через государственную услугу регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Моментом перехода прав от одного собственника к другому считается дата внесения изменений в ЕГРН.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Передача жилья при помощи договора купли-продажи
Заключение договора купли-продажи — самый популярный способ передачи квартиры новому хозяину. Причем им может быть как родственник, так и посторонний человек. Степень родства никак не влияет на особенности оформления документа. Передача собственности посредством заключения договора купли-продажи выгодна обеим сторонам. Так, для продавца квартиры плюсом будет получение большого размера прибыли, а также продажа заведомо заинтересованному лицу. Единственный нюанс — необходимость платить НДФЛ в размере 13% на получение дохода подобным образом. Но есть несколько способов обойти эту обязанность. НДФЛ не придется платить, если:
- квартира была приобретена до 1 января 2016 года и находилась во владении собственника более, чем 3 года;
- недвижимость куплена после 1 января 2016 года, но прошло более 5 лет после покупки имущества.
Выгода для покупателя заключена в том, что ему не требуется платить налог на покупку. Также он имеет право воспользоваться правом получения налогового вычета (13% от цены недвижимости).
Какая процедура переоформления квартиры
Сам процесс переоформления недвижимости на нового владельца отличается, с учетом того, каким путем она была получена. Так, если жилье было приобретено в ходе сделки дарения, по договору купли-продажи или других аналогичных процедур, потребуется составить заявление, в соответствии с действующим законом. После регистрации заявления в Росреестре можно считать процесс перехода недвижимости к новому собственнику завершенным.
Если же квартира перешла владельцу по наследованию, процесс несколько замедляется. Причин этому несколько — прежде всего, по закону оформлять наследство после смерти наследодателя можно не ранее, чем через полгода. К тому же, наследник далеко не всегда является единственным, поэтому даже наличие завещания не защищает от вероятных судебных разбирательств. Как только право на наследование получено, собственнику также требуется зарегистрироваться в Росреестре для завершения процесса.
Какие права и обязанности возникают у нового собственника?
При смене собственника квартиры без продажи возникает ряд прав и обязанностей, которые необходимо учесть и выполнить. Во-первых, новый собственник получает право владения и пользования данной недвижимостью. Это означает, что он имеет все преимущества, связанные с обладанием жилплощадью, включая право на проживание, сдачу в аренду, продажу, наследование и т. д. В случае получения квартиры по наследству, новый собственник имеет также право на все имущественные привилегии, связанные с наследственным владением.
Однако, вместе с правами возникают и некоторые обязанности. Новый собственник обязан выплачивать налог на имущество физических лиц и коммунальные платежи, включая оплату за общедомовые нужды и коммунальные услуги. Также, ему необходимо следить за состоянием и сохранностью квартиры, не допускать ее порчи или повреждений, осуществлять регулярный ремонт и обслуживание. Кроме того, при смене собственника квартиры без продажи, новый владелец должен уведомить об этом службы и организации, отвечающие за учет недвижимости, а также сделать все необходимые записи и перерегистрацию правоустанавливающих документов.
Важно отметить, что смена собственника квартиры без продажи может быть осуществлена только в случаях, предусмотренных законодательством. Это могут быть наследство, дарение, решения суда и прочие законные действия, при которых происходит переход права собственности на нового владельца. Права и обязанности нового собственника зависят от способа приобретения и предусматриваются в соответствующих нормативных актах. Поэтому перед сменой собственника квартиры без продажи необходимо провести юридическую консультацию и ознакомиться со всеми правовыми аспектами данного процесса.
Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками
Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:
-
родителей и детей,
-
бабушек, дедушек и внуков,
-
братьев или сестер.
Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:
-
супруги,
-
родители (в т.ч.усыновители),
-
дети (в т.ч. усыновленные),
-
братья и сестры (имеющих общих одного или обоих родителей),
-
опекуны (попечитель) и подопечные.
В целом, сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:
-
с несовершеннолетним ребенком нельзя осуществлять сделки купли-продажи родителю, усыновителю, попечителю,опекуну, их супругам и близким родственникам — то есть нельзя у ребенка купить квартиру или продать от его имени своим родственникам, а также при продаже третьим лицам квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства;
-
супруги не могут продать друг другу квартиру, которая была нажита в браке и является совместной собственностью — данный запрет не распространяется на имущество, которое было нажито у супругов до вступления в брак;
-
сторонами сделки не могут выступать супруги, если квартира приобретается за материнский капитал — в таком случае выделяемые по материнскому капиталу средства принадлежат всем членам семьи, и по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Поэтому сделка между супругами в таком случае недопустима, так как один из родителей всегда будет выступать одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя.
К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:
-
занижена стоимость квартиры с целью снижения налогооблагаемой базы,
-
сделка оформлена для получения налоговых выплат — в реальности квартира не передавалась, все было оформлено только на бумаге (важно: согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ налоговые выплаты не предоставляются, если договор купли-продажи квартиры оформлен между взаимозависимыми родственниками),
-
для ухода от налогов был оформлен договор дарения, хотя фактически состоялась купля-продажа квартиры.
При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству.
На практике часто встречается обмен квартирами в пределах одного города, субъекта или даже страны. Он может быть как без доплаты, так и с доплатой.
Шаг 1. Подготовить документы.
Для обмена оба участника сделки собирают пакет документов для каждого предмета договора, как и при купле-продаже.
Шаг 2. Составить договор.
Особенность данного соглашения в том, что участники сделки выступают в роли продавца и покупателя одновременно. В договоре содержатся те же условия, что и при вышеперечисленных договорах. Нотариальное удостоверение не обязательно, заверить договор можно по желанию сторон.
Шаг 3. Переписать квартиру.
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
Оформление договора дарения квартиры
Для оформления договора дарения квартиры необходимо выполнить следующие шаги:
- Составить договор дарения. В нем должны быть указаны данные обоих сторон – дарителя и получателя дарения, а также адрес и характеристики передаваемой квартиры.
- Подготовить пакет необходимых документов. К ним могут относиться паспорта обеих сторон, свидетельство о браке (если даритель состоит в браке), свидетельство о рождении получателя дарения (если он несовершеннолетний).
- Обратиться к нотариусу. Договор дарения квартиры является недействительным без нотариального удостоверения. Нотариус проверит достоверность документов, подтвердит согласие обеих сторон на дарение и поставит свою печать и подпись.
- Зарегистрировать договор дарения. Для присвоения договору правовой силы необходимо его зарегистрировать в регистрационной палате. Это позволяет установить юридическую привязку квартиры к новому владельцу.
Оформление договора дарения квартиры является серьезным юридическим актом, поэтому сторонам рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Такой подход снижает риск возникновения конфликтов и непредвиденных ситуаций в будущем.
Уступка права собственности на квартиру
Процедура уступки права собственности на квартиру регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Для осуществления уступки необходимо составить соответствующий договор между уступителем и уступателем.
В договоре уступки должны быть четко определены все условия передачи права собственности, включая объект уступки (квартира), стоимость, сроки, а также обязанности и права сторон.
После составления и подписания договора уступки, необходимо оформить его в регистрационной службе, то есть в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Для оформления договора уступки в регистрационной службе требуется предоставить определенный набор документов, включая документы, подтверждающие право собственности на квартиру у уступителя, документы, подтверждающие личность сторон, а также сам договор уступки.
После проведения регистрации договора, право собственности на квартиру переходит к новому собственнику. Уступатель теряет право собственности, а уступатель приобретает его.
Однако следует отметить, что уступка права собственности может быть ограничена законодательством или условиями договора купли-продажи или иных договоров, связанных с передачей права собственности на квартиру. Например, в некоторых случаях для уступки права собственности требуется согласие других собственников в многоквартирном доме.
Возможность осуществления уступки права собственности на квартиру и все условия и требования к данной процедуре следует уточнить в органах государственной регистрации.
Шаг 4: Переоформление прав собственности
Когда вы решили переоформить права собственности на квартиру на другого человека, вам понадобится ознакомиться с процессом переоформления и подготовить необходимые документы. Вот что вам нужно знать и сделать:
- Уведомлять близкого человека или не уведомлять?: Если вы переоформляете права собственности на квартиру на родственника (например, мужа или жену), вы можете не уведомлять об этом второго человека. Если вы переоформляете права на квартиру на другого человека, не являющегося вашим родственником, необходимо уведомить его о таком намерении.
- Какие документы нужно подготовить?: Для переоформления прав собственности на квартиру вам понадобятся следующие документы:
- Договор купли-продажи или дарения квартиры
- Свидетельство о регистрации права собственности, выданное органами Росреестра
- Паспорт собственника квартиры
- Паспорт покупателя или получателя дарения
- Другие документы, если они есть (например, документы об основаниях перехода права собственности, документы о наследстве и т. д.)
- Что нужно для переписки на МФЦ?: Если вы решите оформить переоформление прав собственности на квартиру в МФЦ, то вам потребуется предоставить все необходимые документы, а также заполнить заявление на переоформление права собственности.
- Сколько стоит переоформление права собственности на квартиру в 2021 году?: Стоимость переоформления права собственности на квартиру зависит от разных факторов, таких как регион, тип сделки (купля-продажа, дарение и т. д.) и размер квартиры. Средняя стоимость переоформления в Москве и Санкт-Петербурге составляет около 15 тысяч рублей.
- Как оформить переоформление квартиры на другого?: Оформление переоформления права собственности на квартиру на другого человека может осуществляться различными способами, включая договор купли-продажи или дарения. Во время оформления переоформления вам придется подписать соответствующий документ с покупателем или получателем дарения и зарегистрировать его в органах Росреестра.
- Что нужно знать о коммунальных платежах?: Переоформление права собственности на квартиру на другого человека не оказывает влияния на коммунальные платежи. Новый собственник будет обязан платить за коммунальные услуги так же, как и прежний собственник.
- Можно ли поменять квартиры без продажи?: Да, есть возможность поменять квартиры по взаимному согласию с другим собственником, без продажи. Для этого необходимо заключить специальный договор обмена недвижимостью и зарегистрировать его в органах Росреестра.
Изменение владельца через завещание: правовая сторона
Для того чтобы изменить владельца квартиры по завещанию, необходимо составить правильное завещание и учесть требования, предъявляемые законодательством. Завещание должно быть составлено в письменной форме, подписано завещателем и заверено нотариусом.
Изменение владельца квартиры с помощью завещания возможно только в отношении личной доли завещателя в квартире. Если квартира является совместной собственностью иных лиц, то права этих лиц на долю в квартире будут сохранены, и наследование квартиры будет осуществляться только в отношении доли завещателя.
В случае наличия нескольких наследников, квартира может быть разделена между ними на доли в соответствии с желаниями завещателя или в порядке, установленном законодательством. При этом, чтобы обеспечить правовую защиту наследников, рекомендуется составлять и утверждать опись оставленного имущества и доли каждого наследника.
Следует отметить, что наследники по завещанию считаются новыми собственниками после вступления завещания в силу. Они приобретают права и обязанности, связанные с квартирой, и могут самостоятельно распоряжаться своей долей в квартире.
Однако, необходимо помнить, что процедура изменения владельца через завещание требует внимательного изучения действующего законодательства и консультации с юристом. Только правильно составленное завещание и соблюдение всех требований позволят без проблем изменить владельца квартиры и перейти к новому владельцу.
Юридическая помощь: почему стоит обратиться к специалисту
При проведении процедуры смены собственника квартиры без ее продажи следует обратить внимание на юридическую сторону вопроса. Операции с недвижимостью включают в себя сложные правовые аспекты, и неправильное оформление документов может привести к серьезным последствиям.
Выбор квалифицированного юриста или адвоката, специализирующегося на недвижимости, может значительно облегчить процесс переоформления собственности. Юридический специалист поможет вам не только правильно оформить необходимые документы, но и предоставит профессиональные консультации и рекомендации во время всей процедуры.
Основные преимущества обращения к юристу:
- Знание законодательства. Юридический специалист тщательно изучает все изменения в законах, связанных с недвижимостью, и сможет предоставить вам актуальную информацию о правилах и требованиях, которые вам нужно соблюсти. Он также поможет вам избежать возможных неприятностей или споров из-за нарушения законодательства.
- Помощь в оформлении документов. Юрист поможет вам собрать все необходимые документы, составить правильные договоры и соглашения, а также правильно подать документы в органы регистрации собственности. Он проверит каждую строчку и предоставит вам гарантию, что все оформлено правильно и соответствует закону.
- Защита ваших интересов. Услуги юриста важны не только для выполнения всех юридических процедур, но и для защиты ваших интересов в случае возникновения споров или конфликтных ситуаций. Юридический специалист будет представлять вас в суде, поможет защитить ваши права и удалит все возможные препятствия на пути к изменению собственника квартиры.
- Минимизация рисков. Каждая сделка с недвижимостью несет в себе определенные риски. Юрист сможет их выявить и предупредить вас о возможных последствиях. Он также поможет избежать мошенничества или неправомерных действий со стороны других участников сделки.
Конечно, обращение к юридическому специалисту может потребовать определенных затрат, однако это инвестиция, которая окупается в будущем. Только с помощью профессионала можно быть уверенным в правильности и безопасности проведения операций по смене собственника квартиры.
Обратившись к юридическому специалисту, вы получите не только профессиональную помощь в оформлении документов, но и спокойствие и уверенность в том, что все делается правильно и законно.
Другие варианты переоформления долевой собственности
Долю в квартире можно переоформить и на ребенка, которому нет 14 лет. Для этого родители (усыновители, опекуны) готовят вышеуказанный пакет документов и направляют его на регистрацию. Вместо скана паспорта подают копию свидетельства о рождении, а подписи под документами ставят родители или законные представители. Если несовершеннолетний старше 14, но младше 18 лет, он сам имеет право подписи, но в присутствии уполномоченных взрослых, которые потом ее визируют.
Если долевая собственность досталась в наследство нескольким родственникам, они могут мирно договориться, кто именно станет ее владельцем. В случае возникновения споров дело можно решить в судебном порядке. Тогда кто-то из родственников готовит иск и новый пакет документов. Многие в этом случае предпочитают не переоформить долевую собственность, а продать ее и распределить деньги между наследниками поровну.