Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Когда срок сдачи дома считается просроченным
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательное условие договора долевого участия (далее — ДДУ) — это срок передачи объекта дольщику.
Закон не регламентирует, в каком формате застройщик должен прописывать в договоре срок передачи объекта. На практике встречаются три варианта:
- Конкретная дата;
- Конкретный квартал года, то есть период в течение 3 месяцев;
- Двойная дата — застройщик указывает ориентировочную дату введения дома в эксплуатацию и срок, в течение которого он передаст ключи от квартиры после этого.
Как получить неустойку?
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей. В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта. То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала». В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.
Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.
Допустим:
- Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
- Просрочка составила 90 дней;
- Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
- Дольщик – физическое лицо.
Неустойка за просрочку сдачи объекта
Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику, направив письмо о переносе срока передачи объекта, и предложить ему подписать соглашение о продлении указанного срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что дольщики, которые подписывают такое соглашение, не могут требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку они согласились на продление срока строительства.
Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах
Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах.
В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?
- Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
- Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
- Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.
Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.
Причины просрочки сроков сдачи домов
В первую очередь, необходимо понимать, что несвоевременная сдача новостройки может происходить не только у недобросовестных строителей. Причин задержки может быть очень много, но не каждая из них напрямую зависит от застройщика. Разумеется, ни одна из них не отменяет необходимости выполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия.
Распространенные причины переноса сроков сдачи дома застройщиком:
- невыполнение подрядчиками своих обязательств по поставке строительных материалов или оборудования;
- препятствия в получении разрешительной документации со стороны местных властей;
- затянувшиеся сроки подведения инженерных коммуникаций к объекту;
- недостаток финансирования;
- форс-мажорные обстоятельства и стихийные бедствия;
- расхождения между фактическими и проектными характеристиками здания.
Застройщик обязан уведомить покупателей официально в письменной форме о том, что срок сдачи объекта переносится не позже, чем за два месяца. Застройщики могут предложить подписать дополнительное соглашение к заключенному договору долевого участия, в котором указаны новые сроки завершения работ, где также могут быть прописаны основания задержки. Подписывать или нет дополнительное соглашение — это сугубо индивидуальный вопрос для каждого покупателя.
По каким причинам застройщик переносит сдачу?
Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ. Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:
чрезмерные административные барьеры;
нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
долгое подключение коммуникаций к зданию;
недостаток финансовых ресурсов;
обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.
Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца. Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока. Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика. Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места. Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки.
В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.
Ответственность застройщика за просрочку сдачи дома
Как и за другие нарушения условий договора, ответственность застройщика за просрочку сдачи дома прописана в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно этому нормативному документу, если сроки, указанные в ДДУ, нарушены по вине застройщика, компания обязана выплатить всем дольщикам неустойку, сумма которой составляет 1/300 (1/150 в случае, если дольщик – физическое лицо) ставки рефинансирования от общей стоимости недвижимости, за каждый день просрочки. При этом важно правильно определить, с какого числа следует начинать отсчет: иногда в ДДУ указана конкретная дата передачи квартир, но в большинстве случаев указывается месяц или даже квартал. В таких случаях. Первым днем просрочки будет день, следующий за указанным месяцем (кварталом).
Кроме того, участники долевого строительства могут также претендовать на компенсацию морального вреда, нанесенного действиями застройщика, а также требовать возместить упущенную выгоду или затраты на временную аренду жилья за время после истечения срока передачи недвижимости. Соответствующие претензии можно включить в состав иска в суд, если дело дойдет до судебного разбирательства, или предъявить непосредственно строительной компании на этапе досудебного урегулирования спора.
Как определяется срок сдачи дома
Срок сдачи жилого дома жильцам является одним из основных пунктов договора долевого участия (ДДУ), который обязателен для исполнения. Если застройщик просрочил сдачу дома, то данный пункт считается нарушенным и строительная компания будет нести всю ответственность согласно ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.
Срок сдачи жилья определяется компанией-застройщиком и указывается он в проектной документации и в договоре ДУ. Обозначаться срок может несколькими способами:
- Точной датой;
- Указанием годового квартала;
- После ввода в эксплуатацию. После этой даты застройщик обязан в течение 30 дней передать квартиры собственникам.
Юридическая помощь по взысканию убытков и неустойки за просрочку сдачи дома
В юридических компаниях, ситуации, когда застройщик перенес срок сдачи дома, не редки. Поэтому помощь по данному вопросу оказывается на высоком уровне, а государство в свою очередь всегда становится на сторону дольщиков.
Итак, 2 месяца с момента указанного в договоре ДУ срока уже прошли, а застройщик все еще не сдал дом, пришло время требовать законной выплаты неустойки. Первое, что требуется сделать — составить досудебную претензию на имя строительной компании, в которой изложить требования о выплате неустойки по факту нарушения сроков сдачи дома. Претензия составляется в 2 экземплярах и передается застройщику либо при личном посещении офиса, при этом на экземпляре собственника должны стоять роспись и печать компании. Либо претензию можно отправить по почте в виде заказного письма с уведомлением и описью.
После этого ждем решение застройщика на протяжении 30 дней. Если компания соглашается на добровольную выплату пени, то дольщик передает ей свои реквизиты для перевода денег.
Если ответа от застройщика нет, то составляется исковое заявление для обращения в суд. К исковому заявлению потребуется также приложить:
- договор долевого участия;
- расчет неустойки;
- претензия, ранее отправленная на имя компании;
- квитанцию об уплате госпошлиины.
Надо ли направлять застройщику претензию о нарушении сроков сдачи дома
Многие дольщики задаются вопросом, пропустить ли этап досудебного урегулирования спора, либо сразу требовать своё в суде.
Можем отметить, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора может быть прописан в ДДУ и в случае, когда дольщик пропускает этот этап, не направляет претензию, а сразу отправляется в суд, то судья откажет в рассмотрении дела. В этом случае придётся направлять претензию застройщику и только по прошествии срока, который, как правило, указывается в договоре долевого участия, возможно направлять дело в суд. В этом случае по-пустоту теряется минимум 1-2 месяца.
| Без досудебной претензии к застройщику о нарушении срока сдачи дома невозможно через суд взыскать штраф за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку, который предусмотрен Законом «О защите прав потребителей». |
Только при наличии доказательств о направлении Застройщику письменной претензии с требованием выплатить неустойку за нарушение сроков сдачи дома возможно получить выплату в размере 50% от суммы присуждённой неустойки.
Что делать дальше? Суд.
В случае, если застройщик ответил на вашу претензию отказом, то следующим этапом будет подача искового заявления в суд.
Стоит отметить, что на этом этапе главное — выбрать верную тактику по обращению в арбитражный суд или в суд общей юрисдикцией с грамотным выбором территориальной подсудности.
Каждый судья имеет определённую репутацию, известную в юридических кругах. Минусом обращения в суд общей юрисдикции является риск уменьшения заявленной суммы неустойки. Арбитражные суды более лояльны, но каждое дело индивидуально и зависит в том числе и даты просрочки.
Тенденция такова, что «копить» неустойку сейчас не выгодно из-за её «срезов» в суде, более выигрышный вариант – взыскивать неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры, направляя исковые требования частями.
Как определить срок просрочки передачи жилья
Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.
Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.
Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:
- основные характеристики жилых и нежилых помещений;
- их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
- наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
- соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.
Взыскание неустойки в суде
Скорее всего застройщик не согласиться в добровольном порядке на выплату неустойки и на возмещение убытков, которые по мнению дольщика причинены неисполнением обязательств. Это означает, что пришло время судебного разбирательства. Производство по делу, начинается с подачи в суд искового заявления. Правила оформления иска устанавливает ГПК России.
Необходимо понимать! Соблюдение требований и правил оформления иска предполагает знание не только гражданско-процессуального законодательства РФ, но и норм материального права, которые установлены, Гражданским кодексом, специальными законами (закона № 214 ФЗ и Закона о защите прав потребителей) другими нормативно-правовыми и нормативными актами.
Неверно составленный иск, несоблюдение требования к сбору и предъявлению доказательств, неправильно сформулированное основание иска, неверно выбранный способ защиты нарушенного права, несоблюдение процессуальных сроков при подаче заявлений, ходатайств, уточнений, неисполнение определений, издаваемых судом в период судебного производства по делу и т.д. может стать причиной вынесения решения судом не в пользу дольщика, что сделает невозможным восстановление нарушенного права в последствии.
Для подачи заявления необходимо определить подсудность и подведомственность суда. Если дольщик гражданин (физ. лицо), то иск о взыскании неустойки будет рассматриваться судом общей юрисдикции. В таком случае заявление в суд можно подавать по выбору участника долевого строительства. Это может суд, территориально расположенный по адресу того района, где находится стройплощадка, либо по месту проживания (регистрации) дольщика, либо юридическому адресу компании-застройщика.
Каждое дело, связанное с предъявлением требования застройщику о взыскании неустойки, имеет свою специфику и является индивидуальным. Именно нюансы конкретного случая будут непосредственно влиять на сумму требования и целесообразность его предъявления, а также на доказательственную базу, которая будет служить обоснованием правовой позиции истца.
Совет! Важно не только правильно рассчитать неустойку, грамотно изложить требования, оформить иск, но и изучить правоприменительную практику конкретного суда, где будет рассматриваться заявление.
Зачастую суды самостоятельно принимают решения о соразмерности заявленного размера неустойки фактически причиненному вреду дольщику действиями или бездействием застройщика. Учитывая, что закон наделяет суды правом в порядке ст. 333 значительно снизить размер финансового требования, дольщик может остаться у разбитого корыта.
Принимая решение о восстановлении нарушенных прав и получении компенсации с застройщика, следует помнить, что стопроцентную гарантию соблюдения требований законодательства, а также правильности оформления документов, соблюдения порядка ведение судебного производства и грамотное ведение досудебной претензионной работы, может предоставить только специалист в области права, обладающий многолетним опытом судебной и правоприменительной практики.