Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:
- по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
- по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки.
Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения.
На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость.
Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки.
Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях.
Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено.
Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:
- покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
- в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя.
При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение.
Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.
А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Добровольное расторжение договора
При совершении сделки купли-продажи квартиры могут возникнуть сложности, требующие расторжения договора. Вопросы, связанные с расторжением или отменой договора купли-продажи жилой недвижимости, могут быть проблематичными и вызвать необходимость обращения к специалистам.
Возникающие сложности могут быть разнообразными, и на них могут влиять разные основания. Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно как по соглашению сторон, так и судебным путем. Добровольное расторжение договора является одним из способов защиты интересов сторон сделки при возникновении проблем.
Для того чтобы составить соглашение о добровольном расторжении договора купли-продажи квартиры, необходимо учесть множество вопросов. Важно знать, на какие основания и какие документы могут быть представлены для расторжения договора. Также нужно учитывать возможные последствия и правовые последствия.
Следует помнить, что существуют сроки для регистрации расторжения договора купли-продажи квартиры. Отсутствие регистрации может стать причиной проблем в будущем, поэтому важно обратить внимание на этот вопрос при расторжении договора.
Добровольное расторжение договора купли-продажи квартиры может быть произведено по соглашению сторон. В этом случае они могут самостоятельно решить, какие условия и положения должны быть включены в соглашение.
Однако, возможны ситуации, когда стороны не могут достичь соглашения, и в таких случаях расторжение договора может быть произведено через суд. При этом важно иметь достаточные основания для расторжения и предоставить необходимые доказательства.
Частые проблемы, которые могут возникнуть при расторжении договора купли-продажи квартиры, включают в себя отсутствие согласия сторон, споры о цене и условиях сделки, неправомерные действия одной из сторон, а также нарушение правил и процедур регистрации.
Важно знать, что расторжение договора купли-продажи квартиры может быть возможно не только после приобретения, но и до его осуществления. Например, если вы передумали покупать квартиру или возникли серьезные проблемы с объектом недвижимости, вы имеете право на добровольное расторжение договора.
В заключение, добровольное расторжение договора купли-продажи квартиры – это важный и сложный процесс, требующий не только знания законодательства, но и опыта в области недвижимости. При возникновении вопросов и проблем рекомендуется обратиться к профессиональным юристам для получения консультации и помощи в расторжении договора.
Какие существуют основания для расторжения сделки по приобретению жилья
При покупке жилой недвижимости возможны различные проблемы, которые могут послужить основанием для расторжения договора купли-продажи. Вот некоторые из наиболее часто встречающихся вопросов и ответы на них:
- 1. Отсутствие добровольной регистрации прав на жилье. Если продавец или покупатель не зарегистрировали сделку в уполномоченных органах, то ее можно расторгнуть.
- 2. Скрытые дефекты жилья. Покупатель вправе защититься и расторгнуть договор, если после приобретения жилья выявятся серьезные проблемы, связанные с его качеством или состоянием.
- 3. Несоответствие фактического состояния жилья описанию в договоре. Если после подписания договора купли-продажи стало известно, что описание жилья не соответствует его реальному состоянию, покупатель имеет право на расторжение договора.
- 4. Несоблюдение продавцом сроков. Если продавец не передает жилье в оговоренный срок, покупатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Расторжение договора купли-продажи происходит:
- Если участники сделки пришли к общему соглашению.
- Когда 1 из сторон значительно нарушила условия соглашения, в результате чего другой был причинен серьезный ущерб. Например, отказ от оплаты.
- При возникновении ситуаций, которые изначально были обозначены в соглашении.
- По инициативе одной из сторон (в судебном порядке).
- По требованию некоторых госорганов.
- При иных обстоятельствах, которые предусмотрены ГК РФ и нормативно-правовыми актами.
Еще один способ прекратить договорные обязательства — признать сделку купли-продажи недействительной. В этом случае виновной стороне придется не только возвратить все то, что было ею получено по контракту, но и возместить причиненный ущерб. Суд может признать недействительность договора купли-продажи и отменить его, если он был заключен:
- С нарушением существующих законодательных норм.
- Под влиянием насильственных действий, заблуждений или обманным путем.
- Лицо, подписывающее договор, является полностью или ограниченно недееспособным либо несовершеннолетним.
- Без возникновения каких-либо правовых последствий или прикрытия иных правонарушений.
- Лицом, неспособным осознавать свои действия.
- При возникновении ряда иных обстоятельств.
Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.
Как разобраться с проблемой без привлечения суда
Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:
- Название документа;
- Число, месяц, год и место, где он составлен;
- ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
- Реквизиты договора купли-продажи;
- Дату, которая обозначит расторжение сделки;
- Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.
Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:
- Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
- Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
- Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда
Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.
Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.
Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.
Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
На самом деле, в зависимости от ситуации, расторжение договора может осуществиться практически в любом случае, при условии, что к вопросу применялся грамотный подход.
Однако, при этом нужно запомнить одно важное правило: согласно букве закона и общепринятым нормам в области осуществления сделок, одностороннее расторжение такого рода договоренностей является невозможным без участия официальных инстанций, например, суда. Особенно в той ситуации, когда уже была проведена государственная процедура внесения данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости.
Абсолютно любая сделка, которая касается реализации и приобретения недвижимых объектов, не может производиться без оформления перечня различных бумаг, главной среди которых будет так называемый договор. Именно эта бумага выступает, как основная. Согласно ей:
- текущий владелец недвижимости, например, квартиры, передает другому лицу право на владение собственностью;
- вторая сторона искомую собственность принимает, и передает за нее текущему владельцу денежные средства в размере той суммы, которая была ранее между ними оговорена, и указана в договоре.
После подписания договора о купле-продаже, сделка считается практически законченной. Чтобы обрести право собственника в полной мере, покупатель жилья должен пройти процедуру его государственной регистрации.
Аннулирование сделки в одностороннем порядке
Согласно законодательству лицо, которое является инициатором расторжения договора. Должно предпринять попытки по урегулированию вопроса без привлечения суда. Инициатор должен в письменном виде предложить второй стороне прекратить соглашение по обоюдному согласию. Только в том случае, если вторая сторона отказалась в регулировке вопроса, инициатор имеет право идти в суд. Кроме того, сторона, начавшая расторжение договора имеет право обратиться в суд если она не получила ответ на письменную просьбу в срок, установленный в предложении. Если этот срок не указывался при составлении документов, то время ожидания ответа, предусмотренное Гражданским кодексом, составляет тридцать суток.
Если сторонам не удалось договориться в досудебном порядке, то инициатору при подаче заявления в суд необходимо:
- Предварительно подготовить и предоставить суду исковое заявление и материалы, являющиеся причиной для прекращения процедуры о купли-продажи;
- Поучаствовать в заседаниях суда в процессе рассмотрения данного дела;
- Получить судебное решение и при необходимости обратиться в Росреестр, если в Единый Государственный Реестр Недвижимости была внесена информация о переходе права собственности.
Последствия расторжения договора купли-продажи
Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира – продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.
Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.
В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:
- при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
- конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
- учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
- четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.