Прежде чем приступать к строительству дома, нужно выяснить несколько важных моментов, поскольку не все земельные участки подходят под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В данном случае необходимо, чтобы участок относился к категории земель населенных пунктов, а вид разрешенного использования предусматривал ИЖС.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
В каких случаях могут отказать в согласовании строительства?
По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого объекта допустимым параметрам в ряде случаев:
- Если земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования (природоохранные территории, прибрежные зоны, историко-культурные зоны);
- Если указанные в уведомлении параметры жилого дома превышают допустимые (например, высота жилого дома);
- Категория и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
- У лица, направившего уведомление отсутствуют права на земельный участок;
- Ошибки в заполнении формы заявления.
Требования к земельному участку
Узнать категорию земельного участка и вид разрешенного использования можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости или воспользовавшись онлайн-сервисом. С помощью выписки можно также узнать наличие обременений в отношении земельного участка.
Перед строительством следует убедиться, что участок, на котором планируется строительство, имеет границы — то есть было проведено межевание, рекомендовала юрист Надежда Локтионова. Это исключит вероятность спорных ситуаций при строительстве дома.
Информация о межевании также содержится в выписке из ЕГРН.
Кроме того, земельный участок под ИЖС должен быть подключенным к коммуникационным сетям, иметь рядом развитую инфраструктуру и беспрепятственный подъезд автомобиля.
Также земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, а ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида использования, добавил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
Кроме того, участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ. Его минимальный размер не может быть меньше трех соток.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО?
Новую постройку необходимо узаконить, и делать это рекомендуется до возведения объекта, а не после завершения стройработ (как это часто происходит). Прохождение требуемых процедур постфактум занимает больше времени и может привести к штрафам или другим проблемам. Несмотря на упрощение оформления в 2018 году, лучше не рисковать и сделать работу по правилам во избежание отказов, необходимости переделок и дополнительных финансовых расходов.
В ГК РФ указано, что ИЖС — сооружение, предназначенное для проживания одного семейства и имеющее число этажей до 3-х. Под понятием «этажности» понимаются все секции здания, в том числе и подвальные помещения. Перед тем как сделать разрешение на строительство дома, уполномоченные органы проверяют проектную документацию и свойства земельного участка, на котором планируется выполнение работ. Одобрение постройки происходит в том случае, если заявитель имеет права на земельный участок, что подтверждено соответствующей документацией.
Как отмечалось, разрешение на строительство делается на срок до 10 лет. Если заявитель не успел вложиться в этот термин, этапы оформления придется проходить заново. При этом в ГК РФ прописаны ситуации, при которых упомянутый документ прекращает действие. Это возможно по следующим причинам:
- Право владения ЗУ приостановлено принудительно (через суд) с последующей передачей надела в пользу государства.
- Отказ хозяина от права собственности на землю.
- Расторжение соглашения, на базе которого гражданин пользовался ЗУ (к примеру, договора аренды).
- Невозможность дальнейшего применения недр по причине прекращения соответствующего права. Актуально, если такое одобрение требуется для строительных работ.
В каких случаях разрешение на строительство ИЖС не требуется?
Действующее законодательство предусматривает случаи, когда нет необходимости получать разрешение на строительство ИЖС:
- Возведение гаража, если земельный участок является собственностью и не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
- Строительство объектов индивидуального жилищного строительства;
- Если строительство объекта ИЖС предполагается на участке, предназначенной для ведения дачного или садоводческого хозяйства.
- Если речь идет возведении сооружения, не являющегося объектом капитального строительства (киоск, павильон и другие подобные объекты).
- Если речь идет об объектах строительства для вспомогательного использования.
- В случаях, когда речь идет об изменениях объектов строительства или их частях, если это не приведет к существенным изменения проектной документации.
- В иных случаях, предусмотренных законодательством.
Градостроительный кодекс РФ также предусматривает обстоятельства, наступление которых может являться основанием для прекращения действия разрешения на строительство ИЖС:
- Если владелец земельного участка отказался от оформления права собственности на надел.
- В случае расторжения договоров, на основании которых лицо приобрело право на землю.
- В случае, если право собственности на участок прекратило свое действие в результате изъятия земельного надела для нужд государства.
- В случае прекращения права пользования недрами при необходимости проведения в дальнейшем строительных работ.
Решение о прекращении действия разрешения на строительство ИЖС принимается органом, его выдавшим, в течение 30 дней с момента прекращения прав на земельный надел. Основанием для этого могут являться:
- уведомление соответствующего органа о прекращении права пользования недрами;
- уведомление органа власти о прекращении у владельца права пользования земельным участком.
Нюансы получения разрешения на строительство частного дома
На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. Как же в этом случае быть с разрешением на строительство и стоит ли его переоформлять?
Разрешение на строительство переоформлять не нужно! При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, то оно просто переходит к новому владельцу.
Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением — но в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.
Выше было сказано о том, что разрешение на строительство нет необходимости получать тем, кто возводит на своем участке объекты, не относящиеся к капитальному строительству. Услышав это, зачастую некоторые предприимчивые хозяева строят магазин, не получая разрешения, но впоследствии оказывается, что это и есть не что иное, как объект капитального строительства. Что делает в таком случае суд? Выносит решение о демонтаже объекта как незаконной постройки.
Встречаются в судебной практике по данному вопросу и другие неприятные для владельцев новостроек случаи.
Администрация *** района подала исковое заявление на И., указав, что у того имеется в собственности участок, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для ИЖС. На этом участке был возведен 3-этажный жилой дом площадью 1440 кв. м. По мнению администрации, данное строение не соответствует целевому назначению участка и подлежит сносу. В ходе судебного разбирательства было установлено, что постройка действительно имеет признак многоквартирности и допускает раздельное проживание нескольких семей. В итоге суд заявленные требования удовлетворил и признал строение подлежащим сносу.
Иногда такое выявляется и на начальных стадиях строительства, еще до введения здания в эксплуатацию. Также в ходе проверки, на которую уполномочены соответствующие органы, может быть выявлено, что строительство осуществляется без разрешительных документов. В этом случае владельцу участка выносится предписание об устранении недостатков, а строительство приостанавливается.
Строительство на участках под ИЖС
Процедура практически идентична вышеописанным пунктам, за исключением нескольких правил.
Чтобы получить разрешение на строительство дома на участке, предназначенном под ИЖС, делается заявка на выезд сотрудника УАиГ на соответствующую территорию, который даст заключение, о возможности или запрете строительства.
Перед этим, застройщик должен предоставить в районную администрацию заявление о желании собственника получить разрешение, копию свидетельства собственности, ходатайство сельского округа. А кроме этого, понадобится выписка из домовой книги.
Разрешение выдается, если предоставлена копия лицевого счета, открытого по месту прописки, а также план участка, с нанесенными на нем окружающей местностью, подземными и наземными коммуникациями.
Где получают разрешение на строительство частного дома?
Для получения соответствующего акта требуется обратиться с заявлением к уполномоченным представителям организации градостроительной деятельности, компетентным в вопросах муниципальной собственности. Обращение подается в администрацию того района, которому подконтрольно землевладение, фигурирующее в вопросах застройки. В крупнонаселенных городах осуществить эту процедуру можно несколькими способами:
- посредством обращения в филиал МФЦ;
- при частном обращении в компетентные органы;
- через Единый электронный портал государственных и муниципальных услуг в онлайн режиме.
Заявление может подавать:
- землевладелец, имеющий на руках бумагу, удостоверяющую право собственности;
- законный представитель собственника при наличии доверенности.
Сам документ, дозволяющий проведение застройки земли, предоставляется местной администрацией абсолютно бесплатно, без погашения госпошлин и прочих сборов.
После возведения сооружения потребуется пройти процедуру регистрации права собственности на новый объект ИЖС в местном управлении Росреестра. Она обойдется домовладельцу в 350 рублей.
При обстоятельствах, когда собственник не имеет возможности или желания самостоятельно пройти процедуру сбора и передачи документов, он имеет полное право обратиться за помощью в контору, специализация которой заключается в оказании услуг по сбору и оформлению документов. Стоимость подобных услуг в различных регионах может варьироваться в зависимости от квалификации фирмы, сервиса, быстродействии и сложности осуществляемых работ.
Платить специалистам или оформлять все лично – решает каждый самостоятельно.
Кто вправе выдать разрешение на строительство дома
Разрешение на строительство частного дома выдается местной администрацией. Обращаться нужно с учетом требований территориальности. То есть, в ту администрации, в ведении которой находится участок. Но также есть некоторые нюансы, которые следует учитывать:
- Разрешение на строительство дома на участке ЛПХ, а также в целом на участках индивидуального строительства выдает администрация муниципалитета, в отделе, который ведает градостроительством.
- Документы для разрешения на строительство частного дома — отдел муниципальной власти, ведающий культурным наследием.
- Разрешение на строительство частного дома выдает Минприроды при условии, что на территории имеются недра.
Сформировать пакет бумаг и подать в уполномоченный орган.
Форма заявления стандартная. Как правильно заполнить обращение, мы рассказывали в отдельной публикации:
Важнее сконцентрироваться на подготовке приложений к заявлению. В зависимости от специфики их количество отличается — исчерпывающий перечень закреплён в ст. 51 ГрК РФ:
- Паспорт;
- Доверенность (для представителей);
- Правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН).
- Соглашение об установлении сервитута (при необходимости);
- Градостроительный план (для ОКС);
- Проект межевания (планировки) территории для линейных объектов;
- Проектная документация и результаты инженерных изысканий;
- Заключение экспертизы (при необходимости);
- Постановление на отклонение от предельных параметров (при необходимости);
- Согласование строительства с аэродромами;
- Технические условия на подключение к коммуникациям;
- Согласия от совладельцев, если производится реконструкция здания, находящегося в общей собственности;
- Согласие на обработку персональных данных;
- Акт влияние работ на объект культурного наследия (если затрагиваются несущие конструкции ОКН).
Подаются документы одним из 4 способов:
- При личном обращении в госорган;
- МФЦ;
- Почтовое отправление;
- Онлайн на портале «Госуслуги».