Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Можно рассматривать оба варианта. Но квартиранты в большинстве не желают заниматься проблемой обустройства жилья. Владельцам недвижимости проще обзавестись минимальным набором мебели и бытовой техники. Меблированные квартиры, в которых есть стиральная машина, холодильник, сдаются быстрее и дороже.
Самостоятельный поиск жильцов
Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.
Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.
Особенности аренды жилья через агентства недвижимости
Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:
- будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
- нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
- внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
- подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности
Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.
Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать
Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.
При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.
Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.
На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Как платить налог за сдачу жилья?
Доход от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому оформление в качестве ИП необязательно. Тем не менее, граждане, сдающие квартиру в аренду, часто регистрируются как предприниматели. Связано это с тем, что физические лица уплачивают 13 % с дохода от сдачи квартиру в аренду, тогда как предприниматели, по упрощенной системе налогообложения, вправе оплачивать только 6 %. Кроме того, будучи предпринимателем, можно приобрести патент для сдачи квартиры, что может оказаться ещё выгоднее, чем оплачивать 6 % от доходов.
Для оплаты налога от доходов, получаемых от сдачи квартиры в аренду, потребуется предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ. Сведения о доходах за предыдущий календарный год необходимо предоставить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля.
Граждане оплачивают налог ежегодно до 15 июля, предприниматели – ежеквартально. Патент оплачивается в зависимости от срока, на который он приобретен. Например, патент на полгода оплачивается при оформлении, тогда как патент на год может быть оплачен при приобретении на треть, а за месяц до его окончания вносится оставшаяся часть.
Как правильно составить договор
Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:
- дату и место составления договора;
- личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
- предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
- размер ежемесячной арендной платы;
- форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
- наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
- права и обязанности обеих сторон;
- причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
- иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.