Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:
- данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
- реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
- основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
- подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
- реквизиты счёта дольщика для перевода;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.
Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.
Этапы расторжения дду по инициативе дольщика
- Определение оснований. По Федеральному закону № 214-ФЗ дольщик имеет право на односторонний отказ от дду при нарушении застройщиком сроков передачи объекта или других основных обязательств соглашения.
- Уведомление застройщика. Прежде чем подавать иск в суд необходимо направить застройщику уведомление об инициативе расторжения договора и требовании вернуть деньги. Это может быть сделано в письменной форме с учетом сохранения доказательств отправки.
- Подача заявления в суд. Если застройщик отказывается расторгнуть договор и вернуть денежные средства, дольщик вправе обратиться в суд. Заявление должно быть сопровождено всеми документами, подтверждающими правомерность требований, а также квитанцией об уплате госпошлины.
- Рассмотрение дела. Суд учитывает все доказательства и обстоятельства, после чего выносит решение о расторжении дду и возврате денежных средств.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Расторжение ДДУ по 214-ФЗ: кто поможет в Петербурге?
В случае расторжения договора ЖСК либо ДДУ не рекомендуется действовать без помощи юристов. Зачастую застройщики применяют различные схемы, чтобы избежать прекращения действия контракта, выплаты неустойки, или возврата денег при расторжении ДДУ. Поэтому лучше заручитесь поддержкой опытных специалистов юридической компании «Петербургский дольщик».
Плюсы сотрудничества с нашими юристами:
- Мы занимается расторжением договора ДДУ по инициативе дольщика «под ключ». Это означает одно: вам не придется менять жизненные планы и тратить свое время на решение данного вопроса.
- Мы не пользуемся готовыми образцами исковых заявлений о расторжении ДДУ — вся документация готовится в индивидуальном порядке.
- Большую часть гонорара вы заплатите исключительно после достижения нами конечной цели — расторжения договора ДДУ в суде (в мирном порядке), получения вами всех причитающихся выплат.
- Если на то есть основания, мы взыскиваем со стройфирмы не только сумму по контракту, но также неустойку, компенсацию за все расходы, компенсацию за моральный вред по ФЗ.214.
- Мы оказываем помощь на стадии исполнения решения суда и добиваемся получения нашими доверителями реальных выплат.
- Наши юристы расторгли огромное количество договоров, поэтому мы знаем, как сделать это грамотно и результативно.
Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.
Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.
Уведомление об одностороннем расторжении ДДУ по инициативе дольщика
Уведомление – письменный документ, к которому 214-ФЗ и сложившаяся судебная практика предъявляют ряд требований. Что должен содержать образец уведомления об одностороннем порядке отказа от ДДУ?
|
адресат |
наименование и ИНН юридического лица девелопера, прописанное в ДДУ |
|
адрес |
действующий юридический адрес застройщика, и любые другие адреса застройщика из договора, если они не совпадают с юридическим |
|
отправитель(и) |
ФИО и паспортные реквизиты (каждого) дольщика. Если реквизиты отличаются от указанных в договоре, нужно приложить документы-подтверждения их смены. Если участников строительства в одном договоре несколько, то уведомление о расторжении ДДУ следует делать всем, только так отказ будет действительным. Один из участников не может выйти из договора. |
|
реквизиты договора |
№ и дата заключения ДДУ |
|
ссылка на основание расторжение |
уведомляю застройщика об одностороннем отказе от договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» |
|
ссылка на основание для выплаты цены и процентов |
возвратить цену договора и проценты за её использование на основании части 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вопреки распространённому заблуждению дольщик не обязан рассчитывать в претензионном письме размер процентов. Ведь формула расчёта указана в законе 214-ФЗ, а у застройщика есть все данные для подстановки значений: дата внесения цены, размер ставки рефинансирования, количество дней использования. Напротив, если сделать расчёты неправильно, появится основание для отказа в их выплате. Поэтому лучше не мудрить |
|
банковские реквизиты (каждого) дольщика для возврата цены и выплаты процентов |
ФИО получателя полностью, номер счёта, наименование, БИК, к/с банка |
|
подписант(ы) |
(каждый) участник долевого строительства, на каждой странице |
До какого момента возможно расторжение ДДУ
После ввода дома в эксплуатацию (т.е. застройщик завершил строительство дома), он должен передать квартиры дольщикам. Это оформляется актом приёмки-передачи, который подписывают участник и строительная компания.
Пока акт не подписан, дольщик вправе выступить с инициативой прекращения договора, когда строительная компания не выполнила свою часть.
Существуют законные способы расторгнуть ДДУ без оснований, т.е. вины застройщика. Если гражданин раздумал строить жилье, а строительная компания не нарушает условия договора, оформляется переуступка прав требования недвижимости другому лицу.
Важно! Возможны ситуации, когда происходит расторжение ДДУ по инициативе застройщика. Он может пойти на это, если с обязательствами не справляется дольщик. Например, не вносит платежи в соответствии с графиком договора.
Судебная практика по расторжению ДДУ
№1
В практике юристов периодически возникают ситуации, когда дольщики обращаются за правовой помощью после того, как они из-за юридической неграмотности заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.
В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение. Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование. Еще компания возместила убытки – проценты, выплаченные по кредитному договору, страховое возмещение, и компенсировала моральный вред.
№2
Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры. В договоре она являлась созаёмщиком, а муж – заёмщиком.
Юристы посоветовали мужчине заключить соглашение о разделе имущества или брачный контракт, в которые включить соответствующее условие, или переоформить ДДУ с застройщиком о переуступке права требования на супруга.
Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика
Не только дольщик может отказаться от договора, но и у застройщика могут быть обоснованные причины, чтобы расторгнуть договор ДДУ.
Согласно ч.ч. 4 и 5 статьи 5 ФЗ-214 застройщик может инициировать процедуру расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при просрочке более чем на два месяца оплаты цены по договору, если оплатить нужно всю сумму единовременно;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей, если оплата производится по определенному графику (под систематическим нарушением понимается – просрочка по платежу более трех раз в течение 12 месяцев или двухмесячная и более задержка внесения денежных средств).
Закон устанавливает следующую процедуру расторжения ДДУ застройщиком:
- направление застройщиком в адрес дольщика письма-предупреждения о необходимости заплатить по договору, а также о последствиях не исполнения данной обязанности;
- при условии отсутствия оплаты через 30 дней после направления застройщик может расторгнуть ДДУ, направив уведомление об отказе от исполнения договора дольщику заказным письмом с описью вложения. В этом случае датой расторжения ДДУ будет считаться дата направления уведомления;
- возврат дольщику уплаченных им по ДДУ денежных средств. Выплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора.
- если застройщик задержал возврат денег, то должен будет выплатить и проценты в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214.