Риелтор — профессия, которую часто связывают с мошенничеством. На практике действительно существуют случаи, когда клиенты «остаются с носом» из-за того, что невнимательно читают договор (или вовсе его не заключают). Как избежать неприятных ситуаций и потерянных денег?
Как заключать договор с риелтором
Как и в любых случаях, связанных с недвижимостью, с риелтором нужно обязательно заключать договор. В нём должны быть прописаны следующие пункты:
- услуги, которые должны быть выполнены риелтором и агентством;
- размер оплаты (как она начисляется, может ли меняться);
- оценка стоимости квартиры (если клиент — продавец);
- требования к жилью (если клиент — покупатель);
- порядок предоставления отчётности о ходе сделки и проделанной работе;
- список с названием документов, которые предоставляются риелтору;
- ответственность каждой из сторон;
- срок действия договора;
- порядок расторжения договора;
- информация об участниках сделки.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Какой вариант расчета с риэлтором выбрать продавцу квартиры?
Учитывайте не сумму, которую берет агентство, а отталкивайтесь от стоимости, в которую компания оценит вашу недвижимость. Изучите среднюю стоимость недвижимости на рынке через доску объявлений. Посмотрите цены в вашем районе на «ЦИАН» и «Авито», узнайте ориентировочную стоимость квадратного метра жилья.
Если вы установили, что цена кв. м 250 тыс. руб., а риэлтерская компания предлагает 180 тыс. руб., лучше отказаться от таких услуг. Чаще риэлторы предлагают клиентам продать их жилье по средней рыночной цене и берут комиссию. Это будет фиксированная оплата, процент от продажи или смешанный тип, — для продавца это не имеет значения, потому что цену и стоимость услуг обговаривают заранее.
Например, вам нужно получить с продажи жилья не менее 3 млн руб., а комиссия риэлтора составит 100 тыс. руб. Значит, продавайте квартиру за 3,1 млн руб. Но если недвижимость на рынке стоит дешевле, риэлторы скажут, что за такую сумму они не смогут продать жилье, а также укажут на недостатки, которые нужно устранить.
Какие услуги оказывают риэлторы?
Риэлторские агентства помогают покупателям найти интересующую их недвижимость, а продавцам – продать ее, за это взимается комиссия.
В среднем размер комиссии составляет 2-5% от стоимости жилья
Человек продает квартиру за 2 500 000 руб. Риэлтор приходит к нему с покупателем, через некоторое время стороны решают заключить договор купли-продажи. Из 2 500 000 руб. удерживается комиссия в размере 3%:
2 500 000 х 3% = 75 000 руб. Эту сумму получит риэлтор, из них часть денег возьмет себе за работу, остальное отдаст в кассу агентства. Продавцу останется 2 425 000 руб.
На цену влияет количество услуг, оказываемых риэлтором. Обычно они предоставляют полное юридическое сопровождение от поиска недвижимости до получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Почему комиссия на новостройки ниже, чем на «вторичку»
Для реализации нового жилья строительная компания или создает собственный отдел продаж, или заключает договор с риелторской конторой. Однако второй вариант встречается все реже. При таком положении риелторские услуги оплачивает не клиент, а застройщик. Выплаты для агентов при продаже жилья премиального уровня составляют 1 %, а для новостроек массового сегмента (эконом- и комфорт-уровня) – 2-3 %. Комиссия при реализации квартир в новостройках регионов РФ может достигать 5 %. Но даже в этом случае размер комиссионных за продажу новостроек может достигать 150 000 руб.
Покупатель может отдельно нанять риелтора для сопровождения сделки и оформления собственности. В этом случае его комиссионные фиксированные или составляет от 1-1,5 % от суммы сделки.
Нередко покупатели первичной собственности полагают, что риелтор – это дополнительное звено в сделке и за его услуги придется платить дополнительно. В каждом проекте девелопера существуют свои правила оплаты услуг агентства недвижимости: в одних проектах комиссия включена в стоимость бронирования квартиры, а, в других – сумма, уплачиваемая за сопровождение сделки, оплачивается отдельно.
Стоимость жилья, покупаемого от застройщика и через риелтора, может быть одинаковой. Покупатели также ошибаются, считая, что с застройщиком проще договориться о скидке. Возможность дисконта зависит от согласия застройщика. В отдельных случаях, напротив, риелтор может сделать скидку клиенту из размера своих комиссионных.
Однако даже при покупке новостроек агентствам недвижимости есть, что предложить клиенту. Обычно за ним закрепляют персонального агента, который помогает подобрать нужный вариант, консультирует по возможности рассрочки и банковского кредитования, способам оплаты и, при необходимости, оформляет пакет документов на ипотеку. Сначала клиенту предлагают подписать договор бронирования, гарантирующий, что квартира не будет продана иному лицу.
Затем будущий собственник и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ). Агент обеспечивает его заключение, собирает документы для регистрации ДДУ в Росреестре, проверяет их на наличие несоответствий. По желанию клиента он может представлять его интересы перед Росреестром по доверенности и предоставить тому уже зарегистрированный договор. После сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию агент по недвижимости помогает зарегистрировать право собственности.
Почему онлайн-площадки не заменят риелтора
Несмотря на доступность сайтов-агрегаторов объявлений и других онлайн-сервисов, услуги агентов по недвижимости по-прежнему ценятся. Риелтор может составить последовательность сделок между покупателями и продавцами, помочь им выстроить диалог и заключить договор.
Риелторы должны быть хорошими психологами, способными сгладить конфликтные моменты и предложить выход из спорной ситуации. В то время как ни одна онлайн-база объектов не способна учесть человеческую натуру.
Другой проблемой является проверка юридической чистоты жилья на вторичном рынке. Никто не может дать гарантии, что в будущем с квартирой не возникнет проблем. Однако, обратившись за помощью в агентство недвижимости, покупатели могут уменьшить возможные риски. Допустим, собственник квартиры скрывает неприятный факт о ней. Это может быть что угодно. На жилье может быть еще не получено право собственности или оно находится в долевом владении, или за ним имеются долги по коммунальным платежам. Риелтор может выявить эти проблемы еще на этапе изучения варианта покупателем.
Кроме того, посредники умеют вести переговоры и экономить деньги своих клиентов. В итоге агентские услуги могут обойтись меньше полученной с первоначальной цены скидки.
В то же время интернет активно используется как при продаже недвижимости, так и при сдаче в аренду. В первую очередь, его используют с этой целью сами агенты. Так они находят новые объекты и клиентов – продавцов или арендодателей. Стоит отметить разнообразные каналы такого онлайн-трафика, к которым относятся и социальные сети.
Можно ли продать квартиру без риелтора?
Хотя теоретически (а иногда и практически) возможно продать квартиру без маклера, важно понимать, что решение этой проблемы требует много времени и усилий.
В средствах массовой информации, «прогуливаясь» по многим объявлениям о продаже недвижимости, все кажется довольно простым. Создайте объявление и ждите покупателей. Однако для размещения рекламы найдите вариант в Интернете, который вы сможете сделать без проблем.
Однако юридическая помощь в сделке — гораздо сложнее — эту сторону лучше поручить специалисту.
Здесь интернет не поможет. Вам также необходимо частичное понимание рынка недвижимости, если вы хотите разобраться в документации и все правильно оформить, а также не стать жертвой мошенников.
Стоит ли экономить эти умственные и временные затраты? Скорее всего, нет. Как говорится, «некоторые люди держатся за свой угол и делают все сами, но … Ну, их большие пальцы.
К счастью, сегодня Интернет пришел вам на помощь. Здесь можно бесплатно разместить объявления; очень полезны онлайн-сервисы Росреестра — они позволяют получить информацию об объектах недвижимости и их владельцах.
По всей стране были открыты многофункциональные центры (PKE), чтобы граждане могли самостоятельно решать свои жилищные проблемы. Таким образом, если у вас есть желание и время, вы можете сделать это без брокера.
Однако если вам необходимо нанять брокера, нужно понимать, какие услуги он предлагает и сколько мы за это платим.
В конце концов, никто не может гарантировать, что выбранный вами брокер сделает все правильно. При подготовке к сделке не теряется ничего важного. И если есть что-то, что может прояснить исход, это должно быть у вас, а не у него.
Выбирайте брокера с умом, ведите с ним переговоры и убедитесь, что вы платите только за настоящую, качественную работу.
Комиссия риэлтора при покупке квартиры
Когда вы покупаете квартиру, маклер получает 3-5%. Затем они всегда начинаются с 5. Обычно это от 1,5 до 200 долларов США. А если вы не платите, то и договора нет.
Люди, покупающие квартиры, обычно не нанимают брокеров сознательно. Однако покупатели встречают записи только у брокеров, потому что они копируют запись владельца, и найти ее без брокера сложно.
На некоторых сайтах можно найти объявления от собственников, но их список обычно очень мал. Одесса создала бесплатную базу данных с квартирами от собственников. Вы можете использовать его для:.
Если вы находитесь в другом городе, поищите аналогичные сайты с квартирами от собственника. В большинстве случаев вы попадете в руки брокера. Задача брокера — не допустить немедленной встречи владельца и покупателя. Если они отказываются платить, не соглашаются, мешают сделке и переговорам.
В этом случае сделка обычно заключается путем переговоров. Брокеры часто соглашаются на низкую комиссию. Это зависит от их способности вести переговоры об условиях продажи квартиры.
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.
- не тратить время на долгий выбор недвижимости;
- учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
- не попасть на уловки мошенников;
- не получить ряд проблем при покупке недвижимости.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.
В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:
- распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
- приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.
Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Когда правильно вносить платеж?
- В тот момент, когда продавцы передали ключи покупателю, а все прописанные в ней лица снялись с регистрационного учета. Это наиболее предпочтительный вариант, так как сделка является полностью завершенной.
- В момент выдачи зарегистрированных документов Росреестром. Это менее удобно для того, кто приобрел квартиру, но также допустимо.
- В момент непосредственного подписания ДКП. Так как сделка еще незавершена, а право собственности юридически по прежнему принадлежит продавцу до момента регистрации – этот вариант является наименее удобным и для продавца, и для покупателя – риэлтор уже получил свое вознаграждение и доводить сделку до логического завершения у него нет необходимости.
Комиссия риелтора: нижняя и верхняя границы
Сколько сегодня стоят услуги риелторских агентств? Цены, озвученные разными экспертами, существенно отличаются и составляют 2-6% от суммы сделки. Процентная стоимость зависит от практики агентства, сложности услуги, ситуации на рынке и договоренностей с конкретным клиентом.
Специалисты приводят немного разные данные. По оценке Константина Манченко, гендиректора агентства недвижимости «Теремок» (город Пушкино), комиссия составляет от 2% до 5%. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаила Куликова, – от 4% до 6%. Причем Куликов уточняет, что для тяжелых сделок (к примеру, если понадобилось расселять капризных жильцов коммуналки) оплата может возрасти. Либо снизиться до 3 процентов – в случае если риелтор лишь продает свободную недвижимость.
Но в сложившейся ситуации риелторы не лютуют. Как говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в среднем риелтор получает 2% от суммы договора. Если недвижимость дорогая, сумма уменьшается до 1-1,5%, а для жилья массового сегмента комиссия составляет 2-2,5%. Таким образом, с приходом кризиса и ужесточения конкуренции среди агентств недвижимости риелторы стали меньше получать за свои услуги. Мария Литинецкая заключает, что если в 2013-2014 годах брокеру платили порядка 3%, то сегодня – в полтора-два раза меньше.
В некоторых компаниях применяется тарифицированная система оплаты. По данным Елена Мищенко, и.о. руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость», если сумма сделки с квартирой не превышает 6 миллионов рублей, риелтор получает 150 тысяч рублей, если стоимость недвижимости составляет более 6 миллионов – 2,5% от ее стоимости. При заключении альтернативных сделок (когда одновременно продают один объект и сразу же приобретают другой), клиентам делают скидки на покупку в размере 100 тысяч рублей за каждый подобранный объект.
По наблюдениям гендиректора LIANA, Москва, партнера КР «Мегаполис-Сервис» Никиты Орлова, в столице при заключении простой сделки риелтор получает 150-200 тысяч рублей, сложной, которая связана с альтернативой, – 250-350 тысяч рублей. В Подмосковье комиссии меньше: как утверждает эксперт, в некоторых городах области она равна 50-100 тысячам рублей.
Частные риелторы, которые работают в московском регионе, получают порядка 90-120 тысяч рублей за простую сделку и 180-200 тысяч – за альтернативную.
Почему интернет-сервисы не заменяют риелтора
За что ценится профессиональный риелтор и почему его не заменяют полностью онлайн-сервисы? Как говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, риелтор может составить сложные цепочки из продавцов и покупателей при альтернативных сделках, которых на сегодняшний день заключается порядка 80-90% от общего количества.
Один из людей, входящих в цепочку, может неожиданно выкинуть фокус и даже отказаться от сделки накануне условленной даты. Куликов подчеркивает, что риелтор также должен быть хорошим психологом, который способен успокоить таких участников сделки и найти выход практически из любой ситуации. Эксперт добавляет, что онлайн-базы все еще не способны справиться с человеческим фактором и вряд ли когда-нибудь смогут.
Отдельный вопрос – проверка юридической чистоты вторичной недвижимости. Как говорят эксперты, железной гарантии, что в будущем с квартирой не будет неприятностей, не даст никто. Однако, воспользовавшись услугами юридической службы агентства недвижимости, покупатель значительно снизит риски. Марина Пиатрович говорит, что владелец может утаить важные факты о квартире: например, что на жилплощади до сих пор зарегистрированы люди или существуют нюансы с правоустанавливающими документами, вопросы, связанные с наследованием недвижимости, долги за коммунальные услуги и прочие.
Кроме того, риелтор умеет торговаться и может сэкономить деньги клиента, отмечает Пиатрович. Услуги посредника могут быть меньше, чем выторгованная скидка.
По словам Оксаны Вражновой, все, что сказано выше, характерно для рынка купли-продажи недвижимости – на рынке аренды интернет используется активнее. Часто арендаторы находят квартиру без помощи риелтора – через знакомых, пользуясь социальными сетями. Но это касается жилья массового сегмента. Если говорить об аренде более дорогих лотов, наниматели и владельцы, как и прежде, предпочитают пользоваться услугами агентств недвижимости.
Размер комиссии в Москве и регионах
Важно понимать, что стоимость услуг риэлторов в Москве и других субъектах России отличается. Если говорить о российском рынке недвижимости в целом, то размер комиссии обычно составляет от 2 до 6% от суммы сделки. Назвать точные цифры невозможно, поскольку они определяются индивидуально в зависимости от региона, агентства, его престижности и опыта работы специалистов, сложности сделки, а также текущей ситуации на рынке.
Также существуют агентства, которые применяют тарифицированную систему оплату. Смеха может выглядеть следующим образом: если стоимость недвижимости не превышает 5 миллионов рублей, то комиссия составит 150 тысяч рублей. Если же цена квартиры выше, то уже используется не фиксированная стоимость, а процент с продажи: например, 2.5% от цены объекта.
Средняя цена за услуги риэлтора в Москве составляет от 150 до 200 тысяч рублей, если сделка не связана с дополнительными трудностями. Если же имеются юридические проблемы или сделка альтернативная, то выплатить жителю столицы придется от 250 до 350 тысяч рублей. В Подмосковье комиссия значительно ниже и в среднем составляет от 50 до 100 тыс.руб.
В других регионах стоимость услуг риэлтора зачастую еще ниже. Например, жителю Сургута при продаже квартиры понадобится заплатить от 20 тысяч рублей, а пермяку – от 40.
Похожие записи: